[재테크카페]재건축 투자 수익성 점검 요령

아파트 재건축시장의 열기가 크게 달아올랐다가 정부의 소형평형 의무비율 부활조치로 식어가고 있다.

하지만 정부 조치는 소형평형 건축의무를 지지 않은 채 이미 사업승인이 난 재건축지역의 가격은 더 올릴 가능성이 있다. 이번 재테크카페에서는 재건축투자의 이해득실 셈법과 수익성 점검요령 등을 알아본다.

▽김희선 부동산114상무〓재건축은 지은지 20년 이상 지난 공동주택이 기본 대상이다. 현재 서울에는 15년 이상 된 아파트가 610개 단지로 5년이 지나면 대상이 된다. 15년이상 지난 연립주택 등도 500개 단지에 이른다.▽김상무〓 재건축은 특정 건물이 위험해지고 유지관리비용도 많아져 헐고 새로 짓는 것을 말한다. 붕괴위험이 있으면 지은 지 20년이 되지 않아도 재건축할 수 있다. 이에 반해 재개발은 주택형태와는 상관없이 지역 전체를 개발하는 계획이다. 70년대 후반부터 아파트가 대량 공급됐기 때문에 도시미관과 유지보수에 심각한 문제가 발생하면서 최근 재건축 수요가 크게 늘어났다. 또 예전 아파트는 용적률이 100% 전후여서 토지의 효율성도 낮았다. 이를 고밀도로 개발하면서 신규주택 공급 문제를 해결하고 있다.

▽한선희 서울시도시계획과 주사〓재건축을 하면 용적률이 80%에서 285%로 3배 이상 커지니까 그만큼 이익을 보게 되는 셈이다. 재건축을 하면서 용적률을 최대로 늘리는 것은 아파트를 주거공간보다는 가치증식의 수단으로 보기 때문이다. 일부에서는 재건축을 하려고 일부러 건물관리를 하지 않는 경우도 있다.

▼용적률 3배 이상 커져 이익 쑥쑥▼

▽김상무〓재건축을 하면 재산가치가 크게 뛰기 때문에 재건축지역 아파트 가격은 기대치가 반영돼서 형성된다. 13평형이 40평형이 되면 대략 시세가 얼마나 될 것인가에 따라 거래된다. 올해 상반기 서울의 재건축지역 집값은 21.4% 올랐다. 강남은 30%선, 강북은 10%선이 올랐다. 향후 기대가치가 가격에 반영된 것이다.

▽이수경 감정평가사〓재건축 투자가 투기라는 말이 나오는 이유는 수익률을 계산할 때 유리한 가정들만 뽑아서 계산하기 때문이다. 공사기간과 대지지분 추가부담금 등은 확정된 것이 없는데도 ‘이렇게 된다더라’는 가정을 앞세운다. 완공된 뒤 시세도 그 지역에서 가장 좋은 아파트를 비교대상으로 한다. 이렇게 계산하니 수익률이 높을 수밖에 없다. 그러나 재건축아파트가 완공된 뒤에나 수익률을 알 수 있다.

▽김상무〓재건축을 추진 중인 단지를 대상으로 수익률을 따지는 방법을 살펴보자. 서울 강남 모지역의 23평형 아파트는 현재시세가 5억3000만원인데 3년 뒤 41평을 받을 수 있다. 무이자이주비 1억1000만원을 받으므로 4억2000만원이 필요하다. 여기에 1억6000만원의 추가부담금이 들어간다고 하면 투자비는 5억8000만원이 된다. 3년 뒤 입주한다고 치고 금융비용 등을 감안할 경우 3년뒤 받을 아파트의 가격이 7억원 이상이어야 손해를 보지 않는다. 현재 같은 평수의 아파트 가격이 7억5000만원이며 아파트값 상승률은 작년에 4.4%, 올해는 4.7%이니까 이 아파트는 3년 뒤 7억7000만원 가량 될 것으로 추정할 수 있다. 따라서 7000만원 가량 투자수익을 올릴 수 있다. 이는 투자에 비해 그리 큰 수익이 아니며, 그나마 사업이 가시화돼 완공시점이 확실해야 기대할 수 있는 것이다. 재건축은 전체 공사기간이 수익률에 결정적인 영향을 미친다. 사업추진이 불투명하다면 투자여부를 신중하게 결정해야 한다.

▽한주사〓서울시로서는 재건축이 인구증가를 불러오기 때문에 제동을 걸어야겠다는 방침을 갖고 있다. 서울 인구는 작년에 5만명 늘었고 올해말에는 20만명이 증가할 것이다. 인구 20만명은 춘천의 인구규모다. 따라서 용적률도 일정 한도에서 규제하고 휴식과 기반시설공간도 확보하도록 했다. 또 건설교통부에서 도시 및 주거환경정비법을 만들고 있는데 이 법이 시행되면 재건축도 10년 단위로 기본계획을 세워야 하기 때문에 점점 더 어려워진다. 결국 이미 재건축조합이 결성된 지역만 유리해지는 것이다.

▼정책에 민감…뉴스에 귀기울여야▼

▽김상무〓재건축은 주택정책의 영향을 직접적으로 받는다. 특히 수도권은 신규주택 주 공급원이 재건축이므로 주택정책의 영향력은 더 크다. 정책에 따라 가격이 오르내리는 현상도 나타난다. 투자자는 정부 정책이 어떻게 바뀌는지를 주시해야 한다. 현재는 재건축규제가 강화되는 쪽이다. 특히 정부의 소형평형 의무비율 부활조치는 조합원들의 생각을 엇갈리게 만들어 사업을 지연시킬 가능성이 있다. 그러나 5개 저밀도지역과 이미 사업승인이 난 곳은 소형평형 부활 대상이 아니므로 이들 지역은 앞으로 가격이 더 오를 수도 있다.

▽방경완 롯데건설기사〓요즘 짓는 재건축아파트는 주부들의 요구를 최대한 반영하고 있다. 투자자들이 경제적으로 여유가 있고 첨단 설비에도 관심이 많은 편이다. 따라서 보통 아파트보다 시설이 더 좋아지는 경향이 있다. 또 재건축 추진은 조합원들의 의사결정 속도에 좌우된다. 보통 의사결정은 지방으로 갈수록 늦어지는 경향이 있다. 조합원간의 견해차를 단시일내에 조정할 수 있느냐 여부가 관건인 셈이다. 또 공사기간을 단축시켜주는 업체를 시공사로 고르는 게 좋다.

<이진기자>leej@donga.com