[부동산특집]집값 오름세…내집마련은 언제?

집값이 어떻게 될까.

가을 이사철 가장 큰 관심거리는 집값. 상반기 매매 전세가격이 크게 술렁인 터라 서민들은 더욱 불안하다.

전문가나 조사기관들도 선뜻 결론을 내리지 못하고 있다. 겉으로는 집 값이 오를 요소가 많아 보인다. 저금리 전세난 등이 집값을 오르게 하는 요소. 그러나 반대의 경우도 있다. 전체 경기가 여전히 불투명하다. 경제 성장세는 둔화되고 세계 및 미국 경기도 여전히 어둡다. 여기에다 국내 정치 사회적 불안이 주택 시장을 묶어버릴 수도 있다. 여러 가지 변수에도 전문가들은 ‘완만한 상승세 지속’을 내다보고 있다. 다만 전체 경기에 따라 상승폭은 유동적이라는 전망.

▽중소형 중심 상승세 계속된다〓최근 10년간 살펴보면 집값은 수급 상황, 경기 등 다양한 변수에 따라 움직였다. 90년대 초 수도권 5개 신도시 건설은 공급증가에 따라 가격이 약세를 보인 대표적인 사례다. 전세난이 심화될 때마다 매매가격이 오른 현상도 나타났다.

올 하반기에도 공급 부족과 전세난이 나타나고 있다. 이는 집값이 오를 요인. 여기에다 저금리로 부동산 시장을 기웃거리는 자금이 여전히 많다.

집값은 수요자의 심리적 변수에 크게 영향을 받는다. 최근 부동산114가 인터넷으로 3000명을 대상으로 설문조사한 결과는 수요자들의 심리를 뚜렷이 보여준다. 지금 당장 구입을 서두르거나 늦어도 연말까지 집을 구입하려는 수요자가 59%에 이른다. 집값 상승에 불안을 느낀 수요자들이 주택 구입에 적극 나서고 있다는 얘기다.

부동산114가 올 5월 같은 내용으로 설문조사했을 때는 응답자의 30%만이 주택 구입을 준비하고 있다고 응답했다. 이 회사 김희선 상무는 “응답자의 64%는 연말까지 집값이 오를 것으로 내다봤다”며 “내집마련 수요가 몰리는 30평형대를 중심으로 집값 상승이 진행될 것”이라고 말했다.

▽상승 폭은 크지 않다〓일반적으로 주택 거래는 ‘봄 시장’보다 ‘가을 시장’이 적은 편이다. 거래량이 적고 호가 위주로만 가격이 오르면 실제 집 값이 올랐다고 말하기 어렵다. 무엇보다 올 가을 집값 상승의 한계로 지적되는 부분은 전체 경기. 경제 성장세가 둔화되는 상황에서 집값만 계속 오를 수는 없다.

LG경제연구원 김성식 연구위원은 “실물경기가 뒷받침되지 않고 집값만 오르는 것은 무의미하다”며 “경기 침체가 지속되면 연말에 집값이 떨어질 수도 있다”고 밝혔다.

2000년 초 많은 전문가들이 하반기 집값이 크게 오를 것으로 예상했다. 그러나 추석 이후 거래는 뚝 끊어지고 집값이 떨어진 곳이 적지 않았다. 실물 경기가 집값이 오를 만큼 뒷받침되지는 않은 까닭이다.

▽추석 이후 조정 예상〓집값 상승에 불안을 느껴 은행 대출을 받아서라도 집을 사려는 수요자가 적지 않다. 이에 대해 전문가들은 “무리를 해서 당장 집을 사기보다는 10월 경 국내 경기 추이를 지켜본 후 구입을 결정하라”고 충고한다. 추석 전후 국내 경기에 따라 집값이 한 차례 조정받을 것이란 전망이다.

다소 자금 여유가 있는 실수요자는 신규분양에 나서는 것이 유리할 것 같다. 정부가 소형 신규 주택 구입시 자금을 지원하는 등 각종 혜택을 제공하기 때문이다.

▽전세금은 상승〓전세난이 수그러들 기미를 보이지 않고 있다. 수요는 꾸준한 반면, 집 주인들이 월세를 선호하면서 전셋집 구하기가 여간 어렵지 않다. 가을 이사철이 시작되면서 매물난이 심화되고 있다. 하반기에만 7% 이상 전세금이 오를 것으로 보는 전문가도 있다. 상승폭에 대한 견해는 엇갈리지만 당분간 전세금 상승은 피할 수 없을 전망이다.

최근 5년간 가을철 서울아파트 평당 매매가 변동 현황　(단위:만원)
연도	8월	11월	가격 변동 결과	집값 변동 요인
1996	624	639	상승세 15만원(2.4%) 상승	수도권 5개 신도시 입주 완료에 따른 공급 감소 계절적 요인
1997	711	718	상승세 17만원(2.39%) 상승	공급 부족 지속 계절적 요인
1998	573	564	하락세 9만원(1.57%) 하락	외환위기
1999	628	640	강보합세 12만원(1.91%) 상승	경기 회복(외환위기 충격의 빠른 회복)
2000	672	675	약보합세 3만원(0.44%) 상승	집값 안정세로 구매 수요도 안정 기대에 미치지 못한 실물 경기 회복 불투명한 경기 전망에 따른 거래량 감소
2001	729	-	상승세 예상	저금리 전세난에 따른 대체 구매수요 집값 상승 전망에 따른 구매 심리 경기 둔화 및 실물경기 침체

<이은우기자>libra@donga.com