[부동산]'리츠'일반인투자 개막(下)…3개월마다 배당금

리츠(REITs)는 부동산과 주식의 특성을 뒤섞어 놓은 상품 특성상 일반투자자가 이해하기 쉽지 않다. 최근에는 부동산을 담보로 한 다양한 금융상품이 나오고 있어 투자자의 혼란을 가중시킨다.

따라서 리츠에 투자하려면 투자 요령과 좋은 리츠회사를 파악하는 안목을 길러야 한다.

다양한 부동산 금융상품들은 각기 운영방식과 수익구조에서 조금씩 차이가 있다.

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- <上>"대박은 기대 마세요"
- <下>3개월마다 배당금 지급 예상

▽운영 방식〓리츠는 투자자의 자금을 모아 부동산을 구입한 뒤 개발 및 임대하거나 부동산 관련 금융상품에 투자해 이익을 만들어 투자자에게 나눠주는 상품이다.

반면 자산유동화증권(ABS)과 주택저당증권(MBS)은 앞으로 부동산에서 발생할 이익을 담보로 채권을 발행하고, 이 채권을 매입한 투자자에게 채권에 표시된 이자만큼 이익을 나눠준다. 채권의 최소 단위가 커 대부분 기관투자가 위주로 이뤄진다.

은행의 부동산신탁은 일반인이 은행에 돈을 맡기고 채권(수익증권)을 받은 뒤 채권에 표시된 이자를 배당받는 방식이다. 은행이 채권의 발행 및 관리를 전담한다.

▽수익 구조〓ABS, MBS, 은행의 부동산신탁 등은 수익증권 형태의 채권이다. 따라서 금리의 영향을 많이 받고 투자금을 회수하는 데 걸리는 시간이 길다.

반면 리츠는 투자자가 투자한 만큼 증권을 주기 때문에 조기에 투자금을 회수할 수 있고, 빌딩 등 보유부동산에서 발생하는 임대료 등으로 투자자에게 일정 이익금(배당)을 3개월 단위로 지급할 수 있을 것으로 예상된다.

리츠는 기존 부동산 금융상품과 투자 방식에서 많은 차이가 있다. 운영 방식과 수익 구조가 다른 만큼 투자에 앞서 따져봐야 할 게 많다.

▽언제 투자하는 게 좋나〓투자자가 리츠회사에 참여할 수 있는 방법은 크게 두 가지다. 회사설립 초기에 주식 공모를 할 때와 리츠회사가 주식시장에 상장된 뒤이다.

주식 공모에 참여할 때에는 사업 추진에 대한 위험 부담을 안아야 하며 상장할 때까지 유동성이 제한받는다. 하지만 사업이 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있다.

주식시장에 상장된 뒤 주식을 사면 사업이 어느 정도 시장의 평가를 받은 뒤이므로 위험 부담은 낮고 안정적인 반면 수익률은 떨어진다.

▽투자 유의점〓리츠회사를 고를 때에는 우선 공신력을 살펴야 한다. 건교부 장관의 인가를 받은 회사를 골라야 한다. 새로운 제도여서 도입 초기 시장 혼란은 불가피하다.

또 고수익 보장을 내세워 일반투자자를 유혹하는 유사 리츠도 난립할 게 확실시된다. 건교부는 이 같은 문제로 인한 투자자들의 손실을 줄이기 위해 설립인가를 비교적 까다롭게 했다. 따라서 건교부 장관의 인가를 받은 회사라면 안심해도 좋다. 회사 설립 발기인의 건실성, 회사 임직원의 전문성 등도 꼼꼼히 살펴야 한다.

자산관리회사(AMC)의 전문성도 고려 대상이다. 리츠 회사의 성패는 얼마나 좋은 투자 자산을 사고, 이를 잘 운영하느냐에 달렸다. 따라서 AMC 회사에 의뢰한다면 해당 AMC의 업무수행 능력이 괜찮은지 따져봐야 한다.

투자자산의 상품성도 검토해야 한다. 리츠회사는 나름대로 전문기관에 의뢰, 투자상품의 수익성 등을 분석해 자료를 내놓지만 이를 확인해볼 필요가 있다. 따라서 투자 대상 상품의 입지나 주변의 발전전망, 임대료 수준 등을 꼼꼼히 따져보는 게 좋다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com

부동산 간접금융상품 비교
구분	부동산투자회사(리츠)		금전신탁	주택저당 증권(MBS)	자산유동화 증권(ABS)	*부동산 신탁
	일반	기업구조조정용
근거법	부동산 투자 회사법	부동산 투자 회사법	신탁업법	주택저당채권 유동화 회사법	자산유동화에 관한 법률	신탁업법
설립주체 및 형태	민간, 실체있음	민간, 페이퍼컴퍼니	은행, 회사없음	민간+정부기관, 실체있음	민간, 페이퍼 컴퍼니	신탁, 회사없음
설립	건설교통부 장관 인가	건설교통부 장관 인가	금융감독위 등록	건설교통부 금융감독위	금융감독위	금융 감독위
자본금	500억원	500억원	없음(현물 출자 불가능)	250억원	20억원	100억원
자금조달	주식 발행	주식 발행	수익증권발행	채권	채권	차입
투자대상	부동산+부동산 관련유가증권+기타	기업구조 조정용 부동산	부동산+부동산관련유가증권 +기타	부동산	부동산	부동산
자산운용	주총, 이사회에서 결정	자산관리회사 (AMC)에 위탁	은행	한국주택 저당채권 유동화회사	자산관리 전문회사 위탁	신탁사 직접 관리
수익**	임대료+개발 이익+매매차익+이자	매매차익+ 임대료+ 개발이익+ 이자	개발이익+ 임대료+ 매매차익	채권수익+ 이자	채권수익+ 이자	개발 수수료
상장	의무화	의무화	상장 불가	임의	상장 불가	의무화
정보공시	분기별 투자보고서	분기별 투자보고서	없음	없음	없음	없음
주식분산	1인당 10% 제한	제한 없음	없음	없음	없음	없음
배당	90% 이상 배당 의무화	임의적임(90% 배당시 법인세 면제)	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자	없음
회사 존속기간	제한 없음	정관에 기재 (보통 10년 이내)	5년 이내	제한 없음	채권존속 기간	개발사업 기간

*부동산신탁은 금융상품은 아니나 편의상 비교하도록 정리한 것임.**수익은 비중이 높은 순서대로 정리한 것임.(자료:건설교통부)