[부동산 재테크]재개발 다시 뜬다…투자비 적고 수익 쏠쏠

입력 2001년 11월 29일 17시 30분

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《‘재건축에는 시큰둥, 재개발에는 햇살.’

재개발 재건축 시장에 새로운 여건이 조성되고 있다. 재건축이 시들해진 반면 재개발이 새롭게 주목받고 있는 것. 용적률 규제, 소형평형 의무비율 도입 등 재건축에 대한 규제가 갈수록 강화되고 있는 까닭이다. 반면 재개발은 지방자치단체의 지원을 등에 업고 서울 요지에 아파트를 장만하는 수단으로 떠올랐다. 재개발을 통해 재테크에 성공하려면 대상지역 선정, 투자시기 결정을 신중히 해야 한다. 사업 순서를 꼼꼼히 확인하는 것은 기본이다. 재개발 유망지역과 유의사항을 살펴본다.》

▽유망 지역〓한강을 내다볼 수 있고 단지규모가 크면 일단 ‘OK’. 여기에 교통까지 좋다면 투자 ‘0’순위다. 한강 조망권이 돋보이는 곳은 금호11, 금호7 구역 등을 꼽을 수 있다.

금호11구역은 지하철 3호선 옥수역과 금호역에서 걸어서 5∼10분이면 닿을 수 있다. 888가구 규모로 2004년말 입주 예정. 달맞이 공원을 끼고 있고 한강이 단지 앞으로 흘러간다. 30평형에 입주할 수 있는 20평 미만의 대지값은 평당 1000만원선에 거래된다. 30평형에 입주하려면 지분값과 추가부담금을 합쳐 2억5000만∼2억6000만원이 필요하다. 주변 30평형대 시세가 최고 3억5000만원에 달해 차익을 기대할 수 있다.

금호7구역은 323가구로 단지가 작지만 한강을 쉽게 내다볼 수 있다. 지하철 3호선 금호역까지 걸어서 5분 걸린다. 금호11구역에 비해 사업 기간이 짧고 사업시행인가를 이미 받아 안전한 투자를 할 수 있다. 투자비 회수도 유리하다.

공덕4구역은 지하철5, 6호선 환승역인 공덕역에서 걸어서 1∼2분이면 닿을 수 있다. 신공항 고속철이 공덕역을 지나게 되면 교통여건이 더욱 좋아진다. 616가구 규모로 이주비가 지급된다. 2002년초 관리처분이 확정될 예정이어서 분양 시기도 멀지 않다. 상가 규모가 작아 조합원들의 추가 부담이 적을 것으로 보인다. 중개업계는 평형에 따라 5000만원선의 투자수익을 기대하고 있다.

동작구 상도4구역은 이주비 지급과 일반 분양을 앞두고 있다. 지하철 7호선 개통 이후 상도동 아파트의 인기가 높아지는 점을 주목할 만하다. 주변에 녹지 공간도 풍부하다. 12∼15층짜리 중층 아파트로 지을 예정이어서 사업진행 속도로 빠른 편이다.

▽유의 사항〓뻔한 이야기지만 여유자금으로 투자해야 한다. 재개발사업은 오랜 기간이 걸리므로 5년 이상 장기로 투자해야 하기 때문이다. 장기 투자이므로 초기 투자비용이 적은 곳을 골라야 한다.

투자시점도 매우 중요하다. 21세기컨설팅 양화석사장은 “사업시행 인가 후, 이주비 지급 전후, 착공 직전 등이 투자하기 좋은 시기”라고 말했다. 지분 가격이 오르는 시점이기 때문이다.

투자 목적이라면 사업 초기 지분을 사는 것이 좋고, 실거주 목적이라면 관리처분계획인가 후 지분 투자를 하는 것이 바람직하다.

재개발구역 내 사유지 지분을 사면 안전하지만 초기 투자비용이 늘어난다. 국공유지 지분 매입은 투자의 위험성이 높지만 초기 투자비용이 적다. 자신의 자금 상황에 맞게 투자 대상 토지를 골라야 한다.

사업진행속도가 빠르면 투자비 회수가 쉽고 투자수익도 높일 수 있다. 철거가 완료됐더라도 추가부담금이 늘어날 수 있다는 점도 알아두어야 한다.

<이은우기자>libra@donga.com

투자 유망 서울 재개발구역 현황
구역	가구수	시공사	사업 단계	지분 시세	특징	문의(02)
성동구 금호11	888	대우건설	구역지정	평당 1000만원(30평형대 입주예정 지분)	한강조망권	2282-7600
성동구 금호7	323	한신공영	관리처분	평당 750만원(〃)	한강조망권	2235-3322
마포구 공덕4	616	삼성물산 주택부문	관리처분	24평형입주지분 평당 1000만∼1200만원, 32평 입주지분 평당 700만∼800만원	5, 6호선 공덕역 도보 2분 교통 요지	711-6444
동작구 상도4	2,609	삼성물산 주택부문	관리처분	32, 42평형 입주지분 평당 800만∼900만원	대단지 녹지 풍부	814-4488