[부동산 재테크]＂짭짤…안전＂ 금융상품 인기몰이

부동산 관련 전문가들이 내년 부동산 시장을 예측하면서 투자 유망 상품으로 꼽는 ‘1순위’ 상품이 부동산을 담보로 하는 금융상품들이다. 일명 부동산 간접 투자 상품으로 불리기도 하는 이들 금융상품은 26일 처음으로 일반 공모를 한 리츠(REITs·부동산투자신탁)와 올해 판매될 때마다 일반투자자들의 관심을 한 몸에 받았던 부동산신탁(금전신탁), 기관투자가 중심으로 투자됐던 자산유동화증권(ABS) 주택저당채권(MBS) 등이 있다.

내년에도 이들 금융상품의 인기는 계속될 전망이다. 요즘 같은 저금리가 계속되면 채권보다는 높고 주식보다는 안전한 투자수익을 보장해준다는 장점이 상당한 매력으로 작용할 것이기 때문. 또 투자상품이 점점 다양해지는 것도 인기를 높이는 요인이다.

특히 리츠의 경우 올해 설립준비를 마친 회사들이 속속 상품을 선보이고 주식시장에도 상장할 예정이어서 부동산 간접금융상품의 인기를 선도해 나갈 것으로 기대된다.

다만 이들 상품은 부동산과 금융상품의 성격이 뒤섞여 있어 일반투자자들이 이해하기가 쉽지 않고 운영방식도 다소 복잡해 혼동하기가 쉽지 않다. 그러나 이들은 각기 자금 운영방식과 수익 구조가 다르다. 이점만 이해하면 투자에 어려움은 줄어들 것이다.

▽운영방식이 조금씩 다르다〓ABS와 MBS는 앞으로 부동산에서 발생할 이익을 담보로 채권을 발행하고, 이 채권을 매입한 투자자에게 채권에 표시된 이자만큼의 이익을 나눠주는 상품이다. 채권의 최소 단위가 커 투자가 대부분 기관투자가 위주로 이뤄진다는 게 특징이다.

다만 ABS는 채권 발행을 해당 부동산 소유회사 등이 만든 ‘서류상 회사(페이퍼 컴퍼니)’인 경우가 대부분이지만 MBS는 건설교통부가 지난해 초 설립한 한국주택저당채권유동화㈜가 발행한다는 게 차이점이다.

은행의 부동산신탁은 일반인이 은행에 돈을 맡기고 채권(수익증권)을 받은 뒤 채권에 표시된 이자를 배당 받는 방식인데 은행이 채권의 발행 및 관리를 전담한다.

리츠는 일반투자자의 자금을 모아 회사를 설립한 뒤 투자할 상품을 고른다는 점에서 차이를 보인다. 리츠는 다시 기업구조조정(CRV)리츠와 일반리츠로 나뉜다.

CRV리츠는 투자자로부터 받은 자금으로 만든 회사가 ‘페이퍼컴퍼니’이고 투자대상이 기업구조조정용 부동산으로 제한돼 있다. 반면 일반 리츠는 회사가 실제 존재 법인이며 투자대상도 부동산과 부동산 관련 금융상품 등으로 상대적으로 다양하다.

▽수익방식도 차이가 있다〓ABS, MBS, 은행의 부동산신탁 등은 수익증권 형태의 채권이다. 따라서 금리의 영향을 많이 받고 투자금을 회수하는 데 걸리는 시간이 길다.

반면 리츠는 투자자가 투자한 만큼 증권을 주게 돼 있어 투자자가 조기에 투자금을 회수할 수 있다. 또 빌딩 등 보유부동산에서 발생하는 임대료 등으로 투자자에게 이익금(배당)을 일정기간 단위로 지급한다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com

부동산 간접금융상품 비교표
구분	부동산투자회사(리츠)		금전신탁	주택저당채권(MBS)	자산유동화증권(ABS)	*부동산 신탁
	일반	기업구조조정용
근거법	부동산 투자 회사법	부동산 투자 회사법	신탁업법	주택저당채권유동화 회사법	자산유동화에 관한 법률	신탁업법
설립 주체 및 형태	민간, 실체있음	민간, 페이퍼컴퍼니	은행, 회사없음	민간+정부기관, 실체있음	민간,페이퍼 컴퍼니	신탁, 회사없음
설립	건설교통부장관 인가	건설교통부 장관 인가	금융감독위 등록	건설교통부금융감독위	금융감독위	금융감독위
자본금	500억원	500억원	없음(현물출자불가능)	250억원	20억원	100억원
자금조달	주식 발행	주식 발행	수익증권발행	채권	채권	차입
투자대상	부동산+부동산관련유가증권+기타	기업구조 조정용 부동산	부동산+부동산관련 유가증권+기타	부동산	부동산	부동산
자산운용	주총,이사회에서 결정	자산관리회사 (AMC)에 위탁	은행	한국주택 저당채권 유동화회사	자산관리 전문회사 위탁	신탁사 직접 관리
수익**	임대료+개발 이익+매매차익+이자	매매차익+ 임대료+개발이익+이자	개발이익+ 임대료+매매차익	채권수익+이자	채권수익+이자	개발수수료
상장	의무화	의무화	상장 불가	임의	상장 불가	의무화
정보공시	분기별 투자보고서	분기별 투자보고서	없음	없음	없음	없음
주식분산	1인당 10% 제한	제한없음	없음	없음	없음	없음
배당	90% 이상 배당 의무화	임의적임(90% 배당시 법인세 면제)	수익증권표시이자	수익증권표시이자	수익증권 표시이자	없음
회사존속기간	제한없음	정관에 기재(보통 10년 이내)	5년 이내	제한없음	채권존속 기간	개발사업 기간

*부동산신탁은 금융상품은 아니나 편의상 비교하도록 정리한 것임. 수익은 비중이 높은 순서대로 정리한 것임.
(자료:건설교통부)