[부동산 재테크]'新재테크' 임대주택사업 뜬다

내년에도 임대주택에 주목해야 할 이유 두 가지. 지난해 말부터 올해까지 뚜렷하게 나타난 부동산 시장의 특성중 하나인 소형주택 부족현상과 전세물량의 월세로의 대거 전환이다.

소형주택 부족현상은 외환위기 이후 소형주택 의무화 비율 폐지 등에 따른 공급부족이 가장 큰 이유. 월세 전환이 늘어나는 것은 저금리 때문에 집주인이 전세금 목돈을 받아 금융기관 등에 유치하는 것보다는 월세가 수익률이 높기 때문이다. 최근 월세 이율이 줄어들고 있지만 월 1% 안팎(연리 12% )이어서 시중금리보다는 월등히 높다. 전세금을 받고 방이나 집을 빌려주는 주택임대차 제도는 거의 우리나라에만 있는 현상이어서 정부도 전세가 월세로 전환하는 추세는 자연스런 현상의 일부로 보고 있다.

정부는 이같은 두가지 상황을 전제로 소형평형 위주의 임대주택 공급을 늘리고 민간의 임대사업을 활성화하기 위한 여러 방안을 마련하고 있다.

임대주택법 개정으로 빠르면 내년초부터 시행할 ‘임대주택 조합제도’는 임대주택 공급을 늘리고 임대주택 사업을 활성화하기 위해 처음 도입되는 제도다.

임대주택을 짓기 위해 조합을 결성하는 경우에는 무주택 여부에 관계없이 조합원 자격을 부여할 뿐만 아니라 공급을 받는 가구수도 제한을 두지 않는다.

임대주택 조합이 짓는 임대주택에 대해서는 직장 및 지역주택 조합 등에 준하여 보증제도도 마련, 사업 차질에 따른 피해도 줄일 계획이다. 임대주택조합이 짓는 주택에 대해서는 5년간 의무적으로 임대용으로 사용하도록 하는 제한이 있을 뿐이다.

따라서 임대주택 조합제도는 일정 수의 소규모 자본을 가진 사람들이 ‘5년 동안 임대한다’는 조건하에 무주택 여부의 제한을 받지 않고 자유롭게 집을 지어 운영한 후 팔 수 있는 새로운 부동산 투자 품목이 될 전망이다.

정부는 또 민간이 저리로 국민주택기금 지원을 받아 짓는 60㎡ 초과 임대주택에 대해서는 임대보증금 제한만 유지하고 임대료와 분양 전환가격에 대한 규제는 없애는 방향으로 임대주택법 시행령을 바꿀 계획이다.

다만 기금 지원 조건은 현재는 소형임대주택(60㎡ 이하)은 가구당 3000만원까지 연리 4%로 지원하고 중형(60㎡ 초과∼85㎡ 이하)은 연리 5.5%에 3000만∼5000만원이지만 앞으로는 중형임대주택에 대한 기금 대출은 단계적으로 줄일 예정이다.

서울 포함 수도권 16개 대도시의 경우 소형주택을 중심으로 한 임대주택 사업의 ‘복병’은 소형주택 의무화 비율의 부활.

소형평형에 대한 수요가 늘어 소형주택 공급이 크게 늘고 있는 상황에서 이 지역에서 아파트(재건축 포함)를 짓는 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택이 의무적으로 15∼25%씩 공급되면 2∼3년 내로 과잉공급 상태가 될 수도 있다는 분석도 나오고 있다. 소형주택 공급량이 늘어나면 매매가와 전세금 월세 등은 동반하락 할 수밖에 없으며 여러 가구를 갖고 임대사업을 하는 임대사업자에게는 불리하다.

<구자룡기자>bonhong@donga.com