[부동산 재테크]오피스텔-주상복합 차이점

오피스텔은 아파트나 주상복합과 어떻게 다를까. 같은 오피스텔도 주거형과 업무용은 어떤 차이가 있을까. 상품의 특성을 알아야 투자에 성공할 수 있다.

오피스텔은 말 그대로 사무실과 주택 기능을 합친 상품이다. 사무실로 쓸 수도 있고 집으로 사용할 수도 있다. 주거 기능을 강화하면 주거형 오피스텔, 업무 기능 위주로 내부를 꾸미면 업무용 오피스텔이 된다.

주상복합은 주거와 상업 시설이 함께 들어선 건물이다. 한 가구가 주거 및 상업 기능을 함께 갖고 있는 것이 아니라 건물의 일부 층은 아파트, 일부는 상업시설 등으로 구성된다.

최근 오피스텔과 주상복합이 일반아파트를 닮아가는 현상이 두드러진다. 봇물처럼 쏟아지는 오피스텔 대부분이 주거용으로 설계한 오피스텔. 전용률이 낮고 욕조가 없을 뿐 아파트와 다름없다. 주상복합은 법에 따라 건물의 10% 이상 상업시설이 들어서야 한다. 업체들은 상업용 10%를 스포츠센터 등 주민편의시설로 대체하고 있다. 100% 주거용 건물인 셈이다.

오피스텔과 주상복합, 아파트가 각각 다른 법에 따라 건축과 분양방식이 정해진다는 점도 중요하다. 일반아파트는 주택건설촉진법에 따라 사업이 진행되고 주상복합과 오피스텔은 건축법의 적용을 받는다.

일반아파트는 건립, 분양, 중도금 납부, 사후관리 등이 까다로운 규제를 받는다. 수요자가 안전하고 공정하게 공급받을 수 있다는 얘기다. 반면 주상복합과 오피스텔은 업체가 마음대로 분양해도 되고 분양보증 대상에서 제외돼 있다. 시공사나 시행사가 부도를 낼 때 수요자를 위한 안전장치가 부족한 셈이다. 아파트와 주상복합은 주택이므로 1가구 2주택에 해당되고 세입자는 주택임대차보호법에 따른 보호를 받는다. 반면 오피스텔은 주택이 아니며 주거용으로 사용하는 면적이 전용면적의 50%를 넘을 수 없다. 세입자도 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없다.

<이은우기자>libra@donga.com

오피스텔 일반아파트 주상복합아파트의 차이점
구분	일반아파트	주상복합아파트	오피스텔
근거법	주택건설촉진법	건축법	건축법
승인대상	사업승인	건축허가	건축허가
분양방법	공개청약	임의분양	임의분양
분양보증	보증대상	보증 제외	보증 제외
대금납부	공정률 50% 전후 2회 이상	임의	임의
사후관리	공동주택관리령	일반건축물 적용	일반건축물 적용
용도분류	아파트	아파트	업무시설
욕조	설치 가능	설치 가능	설치 불가
주거용도	100%	100%	50%(전용면적 대비)
부가가치세	전용 25.7평을 초과하면 부과	전용 25.7평을 초과하면 부과	평형에 관계없이 부과
1가구2주택	해당됨	해당됨	해당 없음