[릴레이 재테크(2)]원룸임대, 강남권 年20%대 수익가능

서울 서초동에 사는 김모씨의 사례.

2000년 8월 집 부근 대지 95평짜리 단독주택을 5억2000만원에 매입했다. 이를 헐고 연면적 260평, 6층짜리 주상복합건물을 지었다. 주택 매입비(땅값) 5억2000만원, 공사비와 기타 비용 7억원 등 총 투자비는 12억2000만원. 1∼3층은 원룸형 고시원으로 꾸며 매달 월세 1500만원을 받는다. 4∼6층 원룸은 전세로 임대해 전세보증금 7억3000만원을 받았다. 총투자비에서 전세보증금을 빼면 4억9000만원. 4억9000만원을 투자해 월 1500만원의 수입을 얻는 셈이다. 단독주택을 살 때도 은행에서 대출을 받을 수 있어 초기 자금은 3억원 남짓이었다.

이처럼 원룸을 지어 임대해 연 20% 이상의 투자 수익을 얻는 사례가 많다.

▼글 싣는 순서▼

① 아파트…봉천동 대단지

여윳돈을 3억원 이상 가진 사람이라면 올해 다가구 원룸 임대사업을 해볼 만하다. 대학가나 업무지역의 원룸 임대수요가 꾸준한데다 강남권은 재건축에 따른 수요가 늘어나기 때문이다. 지하철 역세권은 전세금이 매매가의 70%를 웃돌고 전세금의 절반 이상을 월세로 받을 수 있다.

은행 금리와 비교해보면 원룸 임대사업만큼 수익률이 높은 부동산 재테크 방법은 거의 없다고 해도 지나치지 않다.

다가구 원룸 임대사업을 할 때는 입지선정이 가장 중요하다. 서울 강남권이 가장 매력적이다. 테헤란로를 따라 교대 강남 역삼 선릉역 주변과 신사역, 제일생명 사거리, 신촌, 경희대 주변 등이 좋다. 원룸 수요가 꾸준한 데다 월세 임대가 쉽기 때문이다.

건축비와 임대보증금의 비율이 1 대 1.3 이상이면 좋다. 평당 건축비가 250만원 남짓이므로 주변 원룸의 평당 전세금이 325만원 이상이면 수익성이 있다는 얘기다. 초기 투자비도 잘 계산해야 한다. 은행융자를 뺀 토지(단독주택) 매입비에다 공사비의 20%를 합친 금액이 초기 투자비다. 공사비의 20%를 시공업체에 계약금으로 지불해야 하기 때문이다. 땅은 100평 정도가 알맞다. 다가구 원룸은 소형 아파트에 비해 임대료가 낮다. 이 때문에 값 싼 원룸 수요가 많은 지역이 투자 유망 지역이다.

냉장고 에어컨 붙박이장 가스레인지 세탁기 등을 갖춰 임대하는 것이 좋다. 원룸 면적은 10평 정도가 알맞고 일반 주택가라면 20평형대 방 하나 거실 하나로 시공해 신혼부부 수요를 끌어들이면 유리하다. 지역별 주 수요층에 따라 내부 설계를 차별화하면 수익률을 높일 수 있다. 일반 투자자라면 전문 컨설팅 업체의 도움을 받는 것도 괜찮다.

송영민 리얼리티컨설팅 사장