[부동산]늘어난 부동산세 줄이려면

국세청이 서울 강남 일대 재건축 아파트에 대한 기준시가를 대폭 올리고 아파트 분양권 거래에 대한 세무조사를 강화키로 함에 따라 투자자들의 부담이 크게 늘어나게 됐다. 일부 아파트는 당장 팔면 한 푼도 내지 않아도 될 양도소득세를 5000만원 이상 내야 하는 일도 생기데 된다. 늘어나는 세 부담을 합법적인 범위에서 최소화하는 방법을 정리해본다.

▽거래신고 제대로 하라〓계약서에 매매가를 실거래가보다 낮게 쓰지 않으면 정당하게 세금을 줄일 수 있다. 매매가 이뤄진 뒤 양도세 예정신고기한 안에 거래내용을 사실대로 신고하면 세액의 10%를 감면 받는다.

예정신고는 매매가 이뤄진 날로부터 2개월이 지난 달의 말일까지 하면 된다. 예컨대 올 1월에 거래를 했다면 3월 말까지 거래 내용을 신고하면 된다. 따라서 작년 11월 이후 재건축아파트나 분양권을 팔았다면 이달 말까지는 정상 거래가로 신고하는 게 좋다.

▽실거래보다 낮게 신고했다면 수정 신고하라〓양도세 자진신고에는 예정신고와 확정신고가 있다. 확정신고는 매매가 이뤄진 날이 속하는 해의 이듬해 5월31일까지 하면 된다. 10%의 세금할인 혜택은 없지만 신고 불성실 가산세(10%)는 면제된다.

확정신고 기한이 지난 뒤 세무조사를 당하면 신고 불성실 가산세뿐 아니라 하루에 0.05%(연18.25%)씩 붙는 납부 불성실 가산세까지 내야 한다. 따라서 지난해 하반기에 재건축아파트나 분양권을 팔면서 실거래가보다 훨씬 낮은 금액으로 계약서를 작성하고 양도세 신고를 했다면 올 5월말까지 수정신고하는 게 좋다.

▽계약서 제대로 써라〓아파트를 살 때는 이전 거래계약서가 실거래가를 제대로 반영했는 지 꼼꼼히 따져야 한다. 이를 제대로 확인하지 않고 구입하면 나중에 되팔 때 자신과 관계없는 이전 거래에 대한 양도세까지 덤터기를 쓸 수 있다.

▽1년 이상 갖고 있다 팔아라〓강남 재건축아파트 보유자라면 국세청이 기준시가를 조정할 것으로 예상되는 올 3월 이전에 매각하는 게 최선이다. 하지만 구입자가 선뜻 나서지 않을 게 뻔하다.

이런 때는 아파트값이나 분양권프리미엄이 떨어지더라도 당황하지 말고 그대로 보유하는 게 좋다. 구입한 지 1년이 안된 상태에서 팔면 양도차익 규모에 관계없이 36%의 양도세율이 적용되지만 1년을 넘기면 양도차익 규모에 따라 △1000만원 이하 9% △1000만원 초과∼4000만원 이하 18% △4000만원 초과∼8000만원 이하 27% △8000만원 초과 36%로 각각 세분화돼 적용된다. 프리미엄이나 시세차가 크지 않다면 그만큼 세금 부담을 줄일 수 있다.

▽실거래가 기준으로 세금을 내라〓1년 이상 보유했다면 양도세 신고시 기준시가와 실거래가 중에서 선택할 수 있다. 이 때 새로운 기준시가가 고시되고 나면 아파트 양도시 기준시가가 아닌 실거래가를 신고하는 것이 좋을 수 있다. 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트는 지난해까지만 해도 기준시가가 시세의 70%선에서 고시됐지만 이번에는 시세의 80∼90%로 상향 조정되면서 배 이상 오를 가능성이 크다. 이 경우 실거래가가 오히려 양도차익을 적게 발생시킬 수 있다.

▽값 적게 오른 집 팔아라〓1가구 2주택자라면 집값이 덜 오른 집을 팔고 1가구 1주택자가 된 뒤 3년 이상 보유해 양도세 비과세 대상이 되는 게 좋다. 강남권과 비강남권에 각각 집을 갖고 있다면 비강남권의 집을 먼저 파는 것이 유리하다. 비강남권의 경우 기준시가 수시고시 대상이 아니기 때문이다.

▽재건축 아파트 거래 때 이런 것 유의해야〓재건축은 사업시행 인가일을 기준으로 언제 거래했느냐에 따라 양도세 계산방식이 다르다. 만약 인가일 이전이라면 주택의 상태에서, 인가일 이후라면 입주권 상태에서 각각 거래했다고 인정되고 양도세 부과 기준이 달라진다.

또 입주권을 팔 때 사용검사필증 교부일이나 가사용승인일을 기준으로 언제 거래하느냐에 따라 양도세 부과기준이 달라지므로 꼼꼼히 따져봐야 한다. (도움말:부동산프랜차이즈 ‘유니에셋’ 이규원 상무(세무사) 02-2124-4800)

황재성기자 jsonhng@donga.com