[재건축]노후-불량 단독주택, 아파트로 재건축 가능

《부동산 재테크의 기본은 정부 정책을 보면서 돈의 흐름을 미리 파악하는 것이다. 23일 발표된 건설교통부의 올해 업무보고 내용에는 투자자들이 주목할 만한 내용이 적지 않다.

올 7월부터 단독주택의 재건축을 허용하고 가구당 3000만∼4000만원의 정부 자금을 지원한다는 게 대표적인 내용. 지금까지 단독주택은 재개발만 가능하다. 이 조치는 대도시의 도심 택지난 해소에 크게 기여할 것으로 보인다. 또 그동안 아파트에 비해 상대적으로 저평가 돼 있던 단독 다가구 빌라 등의 투자가치를 재인식할 필요가 생겼다.

이밖에 하반기부터 서울 중구 명동 등이 리모델링 관리지구로 지정돼 리모델링에 필요한 인허가 절차가 대폭 간소화되고 리츠 회사 설립 절차가 대폭 완화될 것으로 기대된다.

건교부의 올해 부동산 관련 정책 중 주요 사항을 종합 정리해본다.》

▽단독주택도 재건축한다〓이르면 7월부터 300가구 이상, 부지면적 1만㎡(약 3000평) 이상인 지역에 위치한 노후 또는 불량 단독주택이면 아파트로 재건축할 수 있다. 재건축될 아파트가 전용면적 18평 이하면 3000만원까지, 18평 초과∼25.7평 이하면 4000만원까지 국민주택기금이 지원된다. 다만 해당지역의 토지용도가 준주거지역이거나 3종 일반 주거지역일 때만 가능하다. 또 사업 착수 이전에 기본계획을 수립해야만 가능하다.

▽리모델링 편해진다〓낡은 상업용 건물 밀집지역의 리모델링 활성화를 위해 해당지역을 ‘리모델링 관리지구’로 지정, 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적)과 용적률(부지면적 대비 건물 총면적) 건물높이 등을 일정 수준 완화해주는 방안이 추진된다. 관리지구로 지정되면 조정 가능한 건축기준 등이 예고된다. 이에 따라 건물주가 리모델링을 준비하면서 해당지역 시군구에 확인하는 번거로움이 줄어들 것으로 기대된다.

건교부 이용락 건축과장은 “서울 명동이나 부산 광복동 등 조성한 지 20년 이상 된 상업용 건축물 밀집지역이 1차 대상”이라며 “시행시기는 6월로 예정된 관련 법령 제정 이후가 될 것”이라고 밝혔다.

▽리츠회사 설립 쉬워진다〓현재 500억원으로 돼 있는 최소 자본금을 낮추는 방안이 검토된다. 무조건 자본금의 30% 이상 의무적으로 일반 공모케 돼 있는 주식공모 규정도 총자산의 50% 이상을 부동산에 투자하는 등 일정 요건을 충족했을 때로 완화될 예정. 현재는 금지돼 있는 현물 출자로 회사를 설립하는 것도 허용된다.

부동산 처분도 취득 후 3년에서 2년으로 완화된다. 원칙적으로 금지된 차입도 일반 리츠일 경우 자기자본의 일정 범위에서 허용된다. 또 주요주주의 기준을 3% 이상 지분 소유자에서 5% 이상으로 확대. 자산관리회사의 겸업 제한도 풀릴 것으로 기대된다.

▽난개발 규제 강화된다〓일산신도시의 러브호텔처럼 건축법에 문제가 되지 않더라도 주변 경관을 해치거나 지역주민이 반대하면 이를 금지할 수 있는 개발허가제가 도입된다.

또 생활기반시설의 용량을 기준으로 가능한 부동산개발사업 범위를 정해주는 기반시설연동제가 신설된다. 신규 개발지에서는 개발사업자가 기반시설 건설 비용을 부담하게 된다. 건교부는 연내 이 같은 내용으로 관련 법규를 신설하고 내년부터 시행할 방침이다.

▽연내 전국 주택 보급률 100%된다〓연내 수도권에 30만가구, 지방에 25만가구 등 모두 55만가구의 주택이 공급된다. 이를 위해 공공택지 등 모두 1430만평이 공급된다. 수도권에서 공급될 택지는 경기 파주 교하 20만평, 화성 향남 52만평 등 116개 지구에서 모두 600만평이 공급된다(지도 참조). 또 상반기에 의정부시 남양주시 등 경기도 지역 11곳에서 모두 260만평의 그린벨트를 해제, 택지개발지구로 지정한다. 이곳에는 2003∼2004년 중 임대주택 10만가구가 건설 공급된다.

황재성기자 jsonhng@donga.com