[부동산]'1가구2주택 양도세 유예' 내달 단축될때 대응요령

정부가 1가구 2주택자의 양도세 유예 기간을 현행 2년에서 1년으로 단축키로 8일 발표함에 따라 여유자금으로 신규 분양 아파트 청약에 나선 투자자들은 대응책이 필요하다. 이번 조치의 의미와 투자자 유형별 대응 요령을 정리해본다.

▼관건은 적용방식

정부는 양도세 유예기간을 단축하기 위해 이달 중 소득세법 시행령을 개정할 방침. 시행령은 국무회의의 의결만 거치면 된다. 따라서 이르면 다음달 1일부터 새로운 규정이 적용될 가능성이 크다.

문제는 적용 방식이다. 다음달 1일을 기준으로 양도하는 주택을 대상으로 할 때와 취득하는 주택을 대상으로 할 때 적용 방식과 대응 요령이 각기 다르기 때문.

▼양도주택

만약 양도하는 주택을 기준으로 한다면 문제는 복잡해진다. 나중 주택을 취득한 날로부터 1년이 안된 사람과 1년이 넘어선 사람의 입장차가 생기는 탓이다.

▽1년 미만인 경우〓가급적 나중에 산 주택이 1년이 되는 시점 이전에 팔면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 따라서 지난해 3월31일 주택을 새로 샀다면 이달 말까지 매각하면 된다.

이를 지키지 못하면 양도차익이 △1000만원(기준시가 기준) 이하면 9% △1000만원 초과∼4000만원 이하 18% △4000만원 초과∼8000만원 이하 27% △8000만원 초과 36%의 양도세를 내야 한다.

▽1년을 초과한 경우〓1년을 넘어섰다면 9∼36%의 양도세를 감안, 어떤 주택을 파는 게 유리한지 판단한 뒤 매각하는 게 좋다.

다만 나중 주택 취득일로부터 1년 초과∼2년 미만인 사람의 경우에는 양도세를 소급 적용하는데 따른 논란과 조세 반발이 우려된다.

▼취득주택

만약 취득하는 주택이 기준이 된다면 크게 염려할 필요가 없다. 기존에 구입한 주택들은 모두 적용 대상에서 제외되기 때문.

다만 분양권을 매입해 잠재적인 2주택자라면 입주일(준공일 또는 등기일)로부터 1년 이내 한 채를 팔아야 한다는 것을 잊어서는 안 된다.

▼예외규정

이번 조치에도 양도세 감면대상 주택은 아무런 영향을 받지 않는다.

즉 98년 5월22일∼99년 12월31일 및 2000년 11월1일(수도권은 2001년 5월23일)∼2003년6월30일 사이에 △재개발 재건축 조합주택 등 자신이 건설하는 주택의 사용승인 또는 사용검사를 통해 취득한 신축주택 △주택건설업자와 최초로 분양계약을 하고 구입한 신축 주택 등은 무조건 양도세 감면을 받는다.

이들 주택은 1가구 1주택을 판정할 때 주택으로 계산하지 않기 때문.

또 이들 주택은 몇 채를 보유하고 있더라도 취득일로부터 5년 이내에 양도하면 각각 양도세 전액을 감면받는다. 다만 양도세 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 과세된다.

도움말〓유니에셋 이규원 회계사 02-2124-4800

황재성기자 jsonhng@donga.com