[부동산/아파트 기준시가 재조정]'고급아파트' 세금대란 부를듯

입력 2002년 4월 3일 18시 19분

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국세청이 아파트 등 공동주택 기준시가를 3개월이나 앞당겨 조정한 이유는 부동산투기를 잡기 위해서다.

실제거래가격과 과세기준가격간의 차이를 줄여 양도차익 중 상당 부분을 세금으로 거둬 들이면 투기수요를 진정시킬 수 있을 것으로 국세청은 보고 있다.

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그러나 기준시가 인상에 따른 파급효과는 투기수요에만 한정되지 않는다. 개인사정 때문에 매입한 지 3년 이내에 집을 팔아야하는 적잖은 실수요자들도 그 영향권 안에 있다.

▽적용 대상〓공동주택 기준시가가 적용되는 것은 아파트와 전용면적 50평 이상인 연립주택이다. 연립주택의 경우 전용면적이 50평 미만이더라도 같은 단지 안에 전용면적 50평 이상인 연립주택이 있거나 한 단지에 100가구 이상이 모여 있어도 적용대상이다.

기준시가가 적용되는 세목(稅目)은 양도소득세 증여세 상속세 등이다. 지방세인 재산세 취득세 등록세 등은 행정자치부가 결정하는 시가표준액으로 과세된다.

주택을 여러 채 가진 가구와 아파트 등을 1년 초과∼3년 미만 보유했다가 되판 1가구1주택자는 4일부터 새 기준시가에 따라 양도소득세를 내야 한다.

1가구1주택 3년 이상 보유자는 양도소득세가 면제된다. 또 1년 이내에 아파트를 되팔거나 전용면적이 50평 이상이면서 값이 6억원을 초과하는 고급아파트를 팔 때는 기준시가가 아닌 실거래가로 과세한다.

기준시가가 불리하다고 판단될 때는 실거래가 기준으로 양도소득세를 낼 수도 있다.

상속세와 증여세는 시가가 원칙이고 이를 산정하기 어려울 때만 기준시가를 적용한다.

▽양도소득세 부담은 얼마나 늘까〓양도소득세는 양도가격 외에도 매입가격 보유기간 등에 따라 크게 달라진다. 더구나 세율도 양도차익금액과 보유기간에 따라 다르기 때문에 세금부담은 천차만별이다.

양도소득세는 양도가액에서 매입가격 필요경비 장기보유특별공제 기본공제 등을 뺀 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제액을 빼는 방법으로 계산한다.

1년 이상 보유한 주택에 대한 양도세율은 △과세표준이 1000만원 이하일 때 9% △1000만원 초과 4000만원 이하일 때 18%(누진공제 90만원) △4000만원 초과 8000만원 이하일 때 27%(누진공제 450만원) △8000만원 초과일 때 36%(누진공제 1170만원) 등이다.

사례를 통해 보자.

서울 서초구 서초동 A아파트 30평형의 기준시가는 2억7100만원에서 4억원으로 48% 올랐다. 99년 10월 살 때 기준시가는 1억4500만원. 이 아파트는 1월에 팔았다면 세금은 3119만4000원이다. 그러나 4일 이후 판다면 149% 증가한 7763만4000원을 내야한다.

서울 양천구 B아파트 35평형의 기준시가는 2억6400만원에서 3억3600만원으로 27% 인상됐다. 99년 10월 살 때의 기준시가는 1억7750만원. 기준시가 인상 전의 세금은 1674만2250원이지만 인상 후의 세금은 154% 늘어난 4254만3000원이다.천광암기자 iam@donga.com

지역별 공동주택 기준시가 인상률 (단위:%)
지역	인상률			지역(서울 구별)	인상률
지역	전체	아파트	연립주택	지역(서울 구별)	전체	아파트	연립주택
전 국	9.7	9.8	8.5	강남 재건축추진아파트	47.4	47.4	-
서 울	16.5	17.3	8.3	강 남 구	21.8	24.9	8.1
부 산	8.9	9.0	2.1	강 동 구	25.3	24.8	34.5
인 천	22.1	22.2	10.7	강 북 구	12.5	12.8	6.7
대 구	8.3	8.3	7.4	강 서 구	16.6	16.3	24.6
광 주	0.3	0.3	-0.1	관 악 구	20.2	20.2	-
대 전	3.2	3.3	-0.2	광 진 구	15.5	15.8	6.1
울 산	7.3	7.3	-	구 로 구	17.1	17.9	9.2
경 기 도	15.3	15.5	11.9	금 천 구	17.3	17.3	-
강 원 도	1.1	1.1	2.8	노 원 구	11.9	11.9	12.4
충청북도	1.1	1.1	0.7	도 봉 구	11.9	11.6	25.4
충청남도	2.6	2.2	8.0	동대문구	10.6	10.6	-
전라북도	1.3	1.3	0.0	동 작 구	17.3	17.3	-
전라남도	0.8	0.8	0.4	마 포 구	12.6	12.7	6.0
경상북도	3.4	3.4	1.3	서대문구	13.8	13.9	10.2
경상남도	3.0	3.0	0.0	서 초 구	18.2	24.9	8.2
제 주 도	0.2	0.2	-0.4	성 동 구	14.7	14.5	29.6
				성 북 구	6.6	7.6	0.4
일 산	15.8	16.2	12.2	송 파 구	22.1	22.3	5.9
분 당	19.2	23.2	9.5	양 천 구	26.7	26.7	-
중 동	10.5	10.5	-	영등포구	16.0	16.0	-
평 촌	18.4	18.7	4.8	용 산 구	14.1	14.4	11.6
산 본	17.8	17.4	16.2	은 평 구	13.7	13.7	-
수 지	8.6	8.6	-	종 로 구	3.6	5.3	1.6
과 천	54.5	54.2	55.3	중 구	13.7	13.2	22.3
신도시평균	16.9	17.7	11.5	중 랑 구	13.7	13.7	-