[마이홈]'분양권 투자' 6월이후 어렵다

정부가 집값을 잡기 위해 잇따라 내놓은 부동산 투기 억제대책이 주택시장 환경을 크게 바꿔놓고 있다. 서울지역 아파트 분양권 전매 제한 강화와 무주택 우선 공급제도 부활 등으로 단기 매매차익을 노린 기존 투자방식이 무용지물이 됐다.

전문가들은 주택을 구입하려는 수요자들이 바뀐 제도를 꼼꼼히 살펴본 뒤 자신의 처지에 맞는 새로운 전략을 수립해야 한다고 조언한다.

▽분양권 전매 노린 투자라면 5월초 분양되는 아파트를 마지노선으로〓올 6월부터 서울지역 아파트 분양권 전매기준이 강화(중도금을 2회 이상 내고 분양 후 1년 경과)되더라도 그 이전에 취득한 분양권은 경과기간에 관계없이 1회에 한해 전매가 허용된다. 또 6월 전에는 아파트를 분양받아 계약금만 내면 횟수 제한 없이 분양권을 전매할 수 있다.

예컨대 5월초에 아파트를 분양받으면 5월말까지는 지금과 마찬가지로 계약금만 내면 분양권을 자유롭게 전매할 수 있다. 6월 이후에 전매 제한 기준이 강화되더라도 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다. 물론 전매 제한기간(1년)이 끝나는 내년 5월초 이후에는 분양권 전매에 대한 제한이 완전히 없어진다.

▽무주택자는 서울지역 아파트를〓무주택 우선공급 제도 부활로 만 35세 이상으로 5년 이상 집을 소유하지 않은 가구주는 상대적으로 내집마련 기회가 크게 늘어난다. 신규 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해서는 공급물량의 절반을 우선적으로 배정하기 때문.

무주택 청약자를 대상으로 한 우선 추첨에서 떨어지더라도 일반분양 1순위 청약자와 다시 한 번 추첨을 하기 때문에 1회 청약으로 두 번의 추첨 기회를 갖게 된다. 그만큼 당첨 확률이 높아진다.

▽경기도 일대 택지개발지구도 유망〓이번 대책은 투기과열지구로 지정될 서울에서만 적용된다. 서울을 제외한 수도권이나 지방에서는 지금과 마찬가지로 계약금만 내면 아무런 제한 없이 분양권을 전매할 수 있다.

게다가 서울에서는 5월부터 무주택자에게 공급물량의 50%까지 우선청약권이 주어진다. 일반청약자로선 그만큼 경쟁이 치열해진다. 이런 경쟁을 피해 서울지역 가입자들이 수도권 지역으로 몰린다면 프리미엄을 기대해볼 수 있다.

특히 택지지구에서 나오는 아파트는 도로, 학교, 상가 등 생활편의시설을 잘 갖추고 있는데다 대부분 대단지여서 시세 차익을 노리는 투자자나 실수요자 모두에게 인기가 높다.

▽기다리는 것도 요령〓이번 대책 발표로 주택 가격이 안정될 가능성이 큰 만큼 섣부른 투자는 자제하는 것도 좋다. 주택 가격이 이미 많이 올라 추가 상승의 여지가 크지 않기 때문.

또 건교부가 올 상반기 중 전국 18개 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역을 택지개발예정지구로 지정하는 등 주택 공급물량을 대폭 늘릴 예정이라는 점도 감안해야 한다.

2∼3년 뒤에는 입지 여건이 좋은 그린벨트 해제지역에서 무더기로 아파트가 분양돼 수급 불균형에 따른 가격 상승 요인은 사라질 수도 있다.

특히 서울시가 다음달부터 분양가를 간접 규제할 예정이어서 분양가가 낮은 아파트가 나올 가능성도 있다는 점을 감안해야 한다.송진흡기자 jinhup@donga.com