[부동산]‘상가임대차법’ 취지오해 영세상인 엉뚱한 피해

내년 1월1일부터 발효되는 상가임대차보호법의 구체적인 입법 취지가 정확히 알려지지 않아 상가 시장이 혼란에 빠졌다.

일부 상가 주인들은 이 법이 시행되면 5년 동안 아예 임대료를 올리지 못하는 것으로 오해하고 미리 임대료를 대폭 올려 영세상인들이 피해를 보고 있다. 이 때문에 국세청은 최근 임대료를 과다 인상하는 건물주에 대해 세무 조사를 실시하겠다는 방침을 발표하기도 했다.

은행들도 상가 건물이 경매에 넘어갈 경우 낙찰 금액의 일부가 근저당권보다 우선해서 영세 입주자의 보증금으로 변제될 것에 대비, 대출 조건을 강화할 것으로 보여 상가 건물에 대한 투자 자금 조달에 어려움이 생길 것으로 예상된다. 이에 따라 전문가들은 정부가 하루 빨리 상가임대차보호법의 입법 취지를 정확히 홍보하는 것이 피해를 줄일 수 있는 지름길이라고 조언하고 있다.

▽5년동안 임대료를 올릴 수 없는 것은 아니다〓전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 1년 단위로 계약을 갱신할 수 있다. 임차인은 1년이 끝나면 계약을 해지할 수 있으며 만약 계속 임차하고 싶다면 총 5년동안 장사를 할 수 있다. 이 때 임대료를 정부가 상가임대차보호법 시행령과 시행규칙에서 정하는 인상률 범위 내에서 올릴 수 있다. 그 폭은 시중은행 주택대출금 금리 범위 내에서 지자체별로 정해질 예정이다. 단 점포주는 임차인의 해지 요구가 없으면 재계약 요구를 거절할 수 없기 때문에 분쟁이 발생할 가능성이 크다.

▽모든 상가 건물이 해당되는 것은 아니다〓영업상인 보호라는 입법 취지에 따라 ‘영세 상가’에만 적용된다. 영세 상가의 기준은 점포 임대료에 따라 시행령에서 구체적으로 결정할 예정. 정부가 해당 지역의 경제 여건 및 상가 규모를 고려해 산정할 것으로 보인다.

▽법의 적용을 받으려면〓임차인이 관할 세무서에 임대차계약서를 갖고 가서 확정일자를 받아 사업자 등록을 신청한 그 다음날부터 효력이 발생한다. 이 절차를 밟으면 상가 건물이 경매에 넘어가더라도 낙찰 금액 중 일부를 근저당권보다 우선해 변제받을 수 있다. 세입자가 받을 수 있는 우선 변제 비율은 시행령과 시행규칙에서 구체적으로 결정될 예정이다.

▽권리금과 시설비는?〓보호받을 수 없다. 5년 계약이면 시설 투자비를 충분히 회수할 수 있는 기간으로 보기 때문이다. 또 현행법상 권리금이 인정되지 않는다는 점도 고려됐다.

송진흡기자 jinhup@donga.com