[땅對땅⑩]한국의 맨해튼 동여의도 vs 서여의도

마포로 동쪽에 위치한 여의도 증권가(좌)/ 국회의사당, KBS, 순복음교회 등 대형건물이 밀집한 마포로 서쪽지역

한국의 맨해튼 서울 여의도.

불과 40여년 전만 해도 버림받은 모래섬에 불과했던 이곳이 오늘날 한국경제의 심장부로 발전을 거듭하고 있다.

강남과 강북 지역을 연결해주는 6개에 달하는 교량과 지하철, 도로망으로 여의도를 경유하는 인구만 하루 25만명에 이를 것으로 추정될 정도.

북쪽으로는 한강과 한강둔치공원, 남쪽으로는 생태공원과 샛강이 있어 주거여건도 쾌적한 편이어서 서울을 대표하는 고급주거지로도 각광을 받는다.

85만여평에 불과한 여의도의 또 다른 특징은 지리산을 사이에 두고 판소리가 서편제와 동편제로 나뉘어 발전한 것처럼 마포로를 중심으로 동쪽과 서쪽의 발전 양상이 큰 차이를 보인다는 점이다.

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▽입지 여건〓마포로 동쪽 지역은 63빌딩과 성모병원이 위치한 상업지구-방송시설지구-증권거래소를 중심으로 한 금융업무지구 사이사이에 아파트단지가 들어서 있는 문자 그대로 ‘복합타운’이다.

복합기능에 걸맞게 여의도 내 교통시설도 밀집해 있다.

강남과 강북을 연결하는 6개 교량 중 마포대교 원효대교 여의교 서울교 등 4개가 이곳에 있다.

지하철 5호선도 이곳을 관통해 북쪽으로는 마포를 거쳐 도심 쪽으로, 남쪽으로는 영등포를 거쳐 강서지역으로 연결된다.

건물도 밀집해 있다. 오피스월드에 따르면 63빌딩을 비롯해 대형 빌딩만 51개다.

아파트도 한성 광장 미성 장미 단지 등 16개 단지에 이르고 이들 아파트의 입주민을 겨냥한 거평마트, 여의도백화점 등 쇼핑시설도 다수다.

반면 마포로 서쪽지역은 국회의사당과 KBS, 순복음교회 등 초대형 건물을 중심으로 업무용 빌딩이 밀집한 ‘업무 타운’으로 동쪽 지역과 큰 차이를 보이고 있다.

이곳 역시 동쪽보다는 규모가 작지만 교통망이 잘 발달돼 있다. 북쪽에는 마포 신촌 등지를 연결해주는 서강대교가, 남서쪽으로는 영등포 목동 등을 거쳐 인천을 이어주는 여의2교가 있다. 2007년 말 지하철 9호선의 국회의사당역이 개통되면 교통여건이 더욱 좋아질 전망.

뉴맨하탄호텔 여의도관광호텔과 고급음식점 등이 다수 포진해 있어 상권이 발달해 있다.

99년 아스팔트를 걷어내고 조성된 6만9000평 규모의 도심공원 ‘여의도공원’은 서쪽 여의도가 자랑하는 녹지공간이다.

▽시장 현황과 전망〓여의도에는 대략 80개의 사무용 건물이 있다. 51개동은 동쪽에, 나머지 29개동은 서쪽에 각각 자리잡고 있다.

임대료 수준(전세 기준)은 동여의도가 평당 400만원 선으로 서여의도(평당 320만원)보다 평당 80만원 정도 비싸다. 업무시설 밀집도와 교통시설의 편의성 차이에서 이런 격차가 발생했다.

당연히 월세도 차이가 있다. 동여의도는 보증금(평당기준) 48만원에 월 4만원의 임대료를 내는 반면 서여의도는 보증금 30만원에 월 3만원 수준이다.

공실률은 1.52% 수준에 불과해 빈 사무실 구하기가 쉽지 않다.

아파트시세는 평당 평균 1000만∼1200만원으로 강서지역에서는 최고 수준.

KBS별관 앞에 위치한 ‘아카데미아 공인’의 위송인 사장은 “매물은 거의 없고 수요자는 꾸준히 있어 가격이 강보합세를 유지하고 있다”고 말했다.

동여의도는 아파트 대부분이 70년대와 80년대 초반에 지어져 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다. 반면 서여의도는 대형 사무용빌딩이 빼곡하고 개발이 가능한 토지가 거의 없는 데다 국회의사당 때문에 건물 층고를 제한받아 추가 개발 가능성이 크지 않다.

이 같은 상황을 반영하듯 동여의도에서는 ‘트럼프Ⅰ, Ⅱ’ ‘금호리첸시아’ ‘롯데캐슬 엠파이어’ ‘롯데캐슬 미주’(20일 모델하우스 개장 예정) ‘파크 스위트’(15일 예정) 등이 꾸준히 분양됐거나 분양될 예정이다. 반면 서여의도에 LG건설이 최근 오피스텔 ‘이지빌’ 1건을 분양했고 연내에 추가분양 물량은 없다.

▽투자 전략〓여의도에서 투자할 때 관심을 가질 것은 임대수요층이 두껍다는 것. 이는 업무시설뿐만 아니라 주거용도 포함된다. 아파트 재건축이 계속 이어질 전망이기 때문.

부동산개발업체 ‘해밀컨설팅’의 황용천 사장은 “국내 금융시장에 외국기업이나 외국인투자자들의 진출이 늘어나면서 외국인용 주거시설 수요가 늘어나는 점도 주목할 필요가 있다”고 지적했다.

뉴맨하탄호텔 뒤편에 위치한 ‘맨하탄 21컨설팅’의 최종립 사장은 “여의도는 동 서쪽 모두 공급은 거의 없고 임대수요가 높은 지역”이라며 “소규모 점포를 매입해 임대사업에 나서는 게 좋을 것”이라고 귀띔했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

동여의도와 서여의도 비교
동여의도	구분	서여의도
금융 증권 방송 주거 업무타운	주기능	정치 방송 종교 업무타운
북동-마포대교(마포동 마포로) 북동-원효대교(원효로3가 원효로)남서-여의교(대방동 대방로) 남서-서울교(영등포 3가 경인로)	연결다리	북-서강대교(마포구 상수동) 남서-여의2교(영등포 7가 목동교)
지하철 5호선(여의도역, 여의나루역) 지하철 9호선(여의도역, KBS별관역)	지하철	지하철 9호선(국회의사당역)
북서-여의도공원, 북-한강공원,남-생태공원 샛강 앙카라공원	공원	동남-여의도공원, 북-한강공원, 남서-생태공원 샛강
재건축 등으로 상승 분위기	투자가치	오피스 중심의 임대수요
KBS별관, MBC, 증권거래소, 63빌딩, LG트윈빌딩, 여의도 성모병원	주요 기관	KBS본관, SBS, 국회의사당,뉴맨하탄호텔, 여의도관광호텔, 순복음교회
한성, 광장, 미성, 장미 등 16개 단지	아파트단지	없음
63빌딩을 비롯한 51개 빌딩 -전세(평당) 400만원-월세(평당)보증금 48만원, 월 4만원	오피스시장	KBS를 비롯한 29개 빌딩 전세(평당) 320만원 월세(평당) 보증금 30만원, 월 3만원

자료:해밀컨설팅