[여론마당]장성수/분양가 산정기준부터 만들자

주택 분양가격을 둘러싸고 소비자와 서울시 그리고 주택건설업체 간에 논란이 일고 있다. 4월 서울시가 신규 분양주택 원가명세표의 제출을 요구하는 규제책을 마련하면서 주택시장에 대한 정부규제의 대명사였던 민영아파트에 대한 분양가격 규제가 1999년 1월 자율화 2년여 만에 되살아났다.

한 부동산업체의 통계자료를 보면, 신규주택의 분양가격은 분양가 자율화 직전인 1998년 말 평당 637만4000원에서 금년 1·4분기 평당 846만6000원으로 평균 32.8% 올랐다. 특히 소형주택 의무건설 비율이 해제되어 공급이 늘어난 40평형대 아파트의 분양가격은 평당 593만9000원에서 1000만원에 가까운 922만3000원으로 55.3%나 상승했다. 서울시가 원가명세표 제출을 요구하게 된 명분은 주택건설업체가 신규주택의 가격을 터무니없이 높게 책정해 폭리를 얻고 있으며, 이로 인해 기존 주택가격이 덩달아 상승하고 있기 때문에 소비자 보호차원에서 분양가 규제가 불가피하다는 것이다. 하지만 서울시도 자체적인 분양가 산정기준을 마련하지 못한 상태에서 원가명세표의 제출만 요구하고 있는 실정이다.

한편 일부 소비자단체는 자체적으로 마련한 분양가 산정기준을 토대로 동시분양에 나온 분양가를 평가해 몇몇 업체의 공급가격이 과도하다며 분양가를 인하하라고 주장하고 있다. 그러나 주택건설업체의 입장은 다르다. 평가대상인 주택의 대부분이 재건축 일반 분양분이기 때문에 가격이 높게 책정된 것이며, 설사 가격을 인하하더라도 최초 분양자가 프리미엄을 챙기기 때문에 개발이익이 주택산업으로 환류되지 못한다면서 분양가격에 대한 새로운 규제와 소비자단체의 인하 압력은 시장경제 논리에 어긋난다고 대응하고 있다.

이러한 주택건설업체의 주장이 잘못되었다고 할 수는 없지만 서울 및 수도권의 경우 주택의 절대량이 부족하고 내집 마련에 10년9개월이 걸리는 상황에서 시장논리만을 고집할 수는 없는 것이 현실이다. 다만, 주택을 구입하는 소비자가 분양가격이 과도하게 높은 것인지 아닌지를 알고 싶다면 납득할 수 있는 정확한 판단 근거를 제시해야 할 것이다.

가격 산정의 원칙과 기준을 각기 달리 설정한 현 상황에서 분양가격이 비싸다 싸다 다투는 것은 다른 잣대를 가지고 길다 짧다 싸우는 것과 같이 불합리하고 시간낭비일 뿐이다. 소비자와 주택건설업체, 그리고 주택전문가가 함께 모여 주택가격을 구성하는 항목과 항목별 기준에 우선 합의하고, 이에 따라 주택가격을 산정하도록 해야 한다. 이렇게 결정된 가격을 분양 단계에서 공개하고 개인 소비자의 선택에 맡기는 것이 가장 합리적인 방법이다.

특히 재건축사업이나 재개발사업에 따라 일반에 공급되는 주택과 일반 택지에서 공급되는 주택을 구분해 평가기준이 만들어진다면 주택건설업체에 대한 일반 소비자들의 불신은 해소될 수 있을 것이다. 분양가 논란은 이러한 합의과정을 거쳐 해소될 수 있으며, 주택산업 및 주택시장을 투명하게 하는 소중한 계기가 될 수 있다.

장성수 주택산업연구원 연구위원·공학박사