[뜨는 신상품 뜯어보니]<1>펜션/②입지따라 年20% 수익

펜션 전문 업체로부터 부지매입, 인허가, 설계, 건축 등에 대한 컨설팅을 받고 건립한 ‘안성퓨전펜션’. [사진제공 렛츠고펜션월드]

고급 민박에 해당하는 펜션에 투자하려면 어떻게 해야 할까.

펜션이 투자 유망 상품으로 떠오르고 있지만 선뜻 투자에 나서는 사람은 그렇게 많지 않다. 아직까지 일반화되지 않은 데다 토지 매입, 인허가, 설계, 건축 등 신경 써야 할 부분이 많기 때문이다. 입지 선정이나 마케팅을 잘못해 영업이 잘 되지 않으면 수익은 커녕 투자금이 묶여 어려움을 겪을 수 있는 위험 부담도 투자를 주저하게 하는 요인이다.

하지만 전문가들은 투자를 하기 전에 부지 매입과 건축 관리 마케팅 등에 대한 치밀한 계획을 세우면 수익성을 극대화할 수 있다고 조언한다.

▼뜨는 신상품 뜯어보니 ▼

- ①펜션 "안정된 수익+노후보장"

▽입지는 관광객이 많이 몰리는 곳으로〓펜션에 투자할 때 가장 고려해야 할 일은 입지 선정이다. 펜션을 아무리 잘 짓더라도 찾는 사람이 없으면 무용지물이다. 따라서 스키장 해변 휴양림 주변 등 펜션 이용객이 있을 법한 장소를 택하는 것이 좋다. 스키장이 많은 강원도 평창 횡성 인제 정선 일대, 서해안고속도로 개통으로 관광수요 증가가 예상되는 충청도 서산 당진 안면도 일대 등이 유망한 곳으로 꼽힌다.

▽땅은 어떻게 사나〓제주도를 제외한 나머지 지역에서는 펜션에 대한 법적 규제가 없기 때문에 준도시, 준농림, 농림, 자연녹지지역 내 농지나 임야를 사서 대지 전용허가를 받으면 펜션을 지을 수 있다. 이때 전용허가를 받은 면적에 따라 농지대체조성비(지자체에 따라 평당 2만5000∼3만4100원)를 내야 한다.

단 자연환경보전지역이나 개발제한구역(그린벨트)은 무주택 현지 농민이나 기존에 대지가 있어야만 건축허가를 받을 수 있기 때문에 사전에 인허가에 대한 사항을 면밀히 검토해야 한다.

▽설계와 건축은 법적 한도를 최대한 이용해야〓현행 공중위생법상 방을 7개 이상 두고 영업을 하면 숙박시설로 간주돼 준농림지에 들어설 수 없는 등 많은 규제를 받는다. 따라서 별다른 규제가 없는 민박 형태로 영업을 할 수 있도록 방을 최대 6개까지만 설치해야 한다.

▽프랜차이즈 가입도 방법〓입지 선정이나 부지 매입, 토지 전용, 설계와 건축 등을 투자자가 일일이 찾아다니며 추진할 수도 있다.

하지만 시간이나 비용 측면에서 결코 경제적이라고 볼 수 없기 때문에 전문 컨설팅 업체에 일정 수수료를 내고 모든 과정을 맡기는 것도 고려해볼 만하다. 특히 프랜차이즈망을 갖춘 컨설팅 업체에 맡기면 펜션 완공 후 컨설팅 업체에서 운영하는 인터넷 홈페이지를 통해 객실 예약을 한 고객을 고정적으로 확보할 수 있는데다 광고나 홍보까지 대행해주기 때문에 여러모로 유리하다.

프랜차이즈 가입에 따른 총비용은 업체별로 다소 차이가 있지만 대략 1000만원선. 가맹점 가입비 550만원(10년 기준)과 인허가 대행에 따른 컨설팅비 330만원, 숙박비(하루 기준으로 평당 1만원꼴)의 14%선인 예약수수료를 합한 금액이다.

▽투자비와 수익성은 어느 정도일까〓준농림지 500평을 사서 200평만 대지로 전용해 연면적 60평짜리 펜션을 짓는다면 우선 토지 매입비로 7500만원(평당 15만원)이 든다. 또 토지 전용 허가에 따른 농지대체조성비 500만원(평당 2만5000원), 건축비 2억1000만원(평당 350만원), 대지 조성 및 조경공사비 1000만원(평당 50만원), 객실 집기 비품비 2000만원, 컨설팅 및 설계비 1500만원 등 모두 3억5000만원이 소요된다. 단 펜션 투자자가 실제 거주하면서 20평 정도를 사용하기 때문에 실제 비용은 2억3300만원이다.

반면 수입은 집 주인이 거주할 20평을 뺀 나머지 40평을 8평짜리 객실 5개로 만들어 영업했을 때(객실가동률 60%)를 기준으로 하면 월 숙박료가 720만원(5실×8만원(평당 1만원)×18일)이다. 여기에서 예약 수수료 100만원(숙박료의 14%)과 소모품 구입 및 난방비 등 비용(90만원)을 빼면 월 평균 수입은 530만원(연간 6360만원)이다.

따라서 연간 투자수익률은 27.3%(6360만원/2억3300만원)가 된다.

송진흡기자 jinhup@donga.com

펜션 창업 예상 사업비 (대지 500평, 연건평 60평 기준)
항목	산출 근거	예상 금액
토지매입비	평당 15만원×500평	7500만원
인허가비	200평×2만5000원(농지대체조성비)	500만원
건축비	60평×350만원	2억1000만원
대지 조성 및 조경 공사비	200평×5만원	1000만원
침대 TV 등 객실 집기		2000만원
지하수 정화조 설치비용		1500만원
프랜차이즈 가입, 설계, 컨설팅비		1500만원
총계		3억5000만원

수익성 (객실 40평, 가동률 60% 기준)
항목	산출 근거	예상 금액
월간 숙박료(A)	5실×8만원×18일	720만원
예약 수수료(B)	숙박료 총액×14%	100만원
월간 비용(C)	소모품비, 공과금, 난방비 등	90만원
월평균 수입	A-(B+C)=D	530만원
연간 수입	D×12개월	6360만원
연간 투자수익률	6360만원/2억3300만원(40평)	27.3%

자료:렛츠고펜션월드(www.pensionOK.com), 02-597-7144