[뜨는 신상품 뜯어보니③]보증금없는 소형사무실'코쿤피스'

컴퓨터와 팩스 등 각종 사무기기가 설치돼 있는 코쿤피스. 보증금 없이 월세만 받는 데다 사무실 집기를 무상으로 제공하기 때문에 소자본 창업자들로부터 높은 인기를 얻고 있다. /사진제공 베스트하우스

《“작은 것이 아름답다.” 보증금이 없는 소형사무실 ‘코쿤피스’ 임대사업이 유망한 부동산 투자종목으로 부각되고 있다. 코쿤피스는 ‘나 혼자만의 작은 공간’을 뜻하는 ‘코쿤(cocoon)’과 ‘오피스(office)’가 결합된 합성어. 최근 들어 인기를 끌고 있는 소형원룸, 미니오피스텔 등과 같은 초소형 부동산 상품 중 하나다. 수요자는 보증금을 떼일 염려가 없어 좋고 투자자는 매월 들어오는 임대료를 고정적으로 확보할 수 있다는 점에서 공급자와 소비자의 이해가 맞아떨어지는 신상품이라고 할 수 있다.》

▽코쿤피스란〓소자본 창업자를 겨냥한 3, 4평짜리 소형사무실로 보면 된다. 보증금 없이 월세만 받기 때문에 자금력이 약한 신규 창업자들에게 유용하다. 책상과 의자 등 사무집기 일체와 초고속인터넷 회선이나 케이블TV 등도 제공한다. 특히 입주자들이 공동으로 활용할 수 있는 비서도 있기 때문에 단독으로 사업을 하는 사람이 많이 이용한다.

▽어떤 곳이 좋을까〓세입자를 쉽게 구하기 위해서는 역세권 주변이 좋다. 특히 환승역 주변은 유동인구가 많고 상권이 활성화돼 있다는 점에서 유리하다.

심야버스 노선이 있는 곳도 좋다. 코쿤피스의 주요 수요층인 개인사업가들이 야근을 많이 하기 때문이다.

부동산가격이 비싼 곳은 피하는 것이 좋다. 땅값이나 건물임대료가 비싸면 임대수익률이 떨어지기 때문.

코쿤피스 전문컨설팅업체인 베스트하우스의 고종옥 대표는 “코쿤피스 사업에서 적정 이윤을 얻으려면 평당 땅값이 500만원을 넘지 않는 지역을 선택해야 한다”고 말했다.

▽사업추진 방법은〓기존 중소형건물을 임차 또는 매입해 리모델링하거나 건물을 새로 지어 코쿤피스를 설치하는 방법이 있다.

기존 건물을 임차할 때는 전용면적 100평 이상인 건물을 빌려 30여실 내외의 코쿤피스로 개조하면 된다. 이때 반드시 고려해야 할 부분은 전용률이다. 전용률이 낮으면 코쿤피스를 많이 설치하지 못해 생각한 만큼 임대수입을 못 올릴 수 있다.

기존 건물을 매입할 때는 지은 지 10년이 넘지 않은 건물을 골라야 한다. 오래된 건물을 사면 수리비용 부담이 크기 때문에 수익성이 떨어질 수 있다.

건물을 신축하려면 대지를 70평 정도 사서 연면적 150평 규모로 지으면 된다. 건물을 새로 지으면 초기 설계단계부터 코쿤피스를 고려할 수 있기 때문에 효율적인 공간 배치가 가능하다.

▽수익성은 어느 정도일까〓전용면적 100평짜리 기존 건물을 임차해 코쿤피스 임대사업을 하면 초기 투자비용이 2억원 정도 들어간다. 보증금 7000만원, 칸막이벽 등 각종 시설을 설치하는 비용 1억원, 사무집기 구입 등 기타 비용 3000만원을 합한 금액이다.

반면 수입은 코쿤피스를 30개 정도 만들어 임대하면(코쿤피스별 월세 50만원, 공실률 10% 기준) 매월 1350만원이다. 여기에서 건물주에게 내야 하는 건물 월세 500만원과 비서 인건비 등 운영경비 300만원을 빼면 월 순수익은 550만원(연간 6600만원)이 된다. 따라서 연간 투자 수익률은 33%(6600만원/2억원)이다.

기존 건물을 매입하거나 새로 건물을 지어 코쿤피스 사업을 하면 건물 매입이나 신축비용 6억원, 시설 설치비용 1억원, 사무집기 구입 등 기타 비용 3000만원 등 초기 투자비용이 7억3000만원 정도 소요된다.

수입은 기존 건물을 임차할 때와 마찬가지로 1350만원. 여기에서 운영경비 300만원을 빼면 월 순수익은 1050만원(연간 1억2600만원)이다. 6년만 운영하면 투자액을 전액 회수할 수 있게 된다.

◇도움말〓베스트하우스 (www.besthouse114.com, 02-776-3023)

송진흡기자 jinhup@donga.com

코쿤퍼스 투자수익 분석(전용면적 100평 기준) (단위:만원)
기존 건물 임차				기존 건물 매입 또는 신축
초기 투자비용		예상 수익		초기 투자비용		예상 수익
임차보증금	7,000	매출	1,500	건물 매입또는 신축비용	60,000	매출	1,500
시설비용	10,000	공실률(10%)반영 매출	1,350	시설비용	10,000	공실률(10%)반영 매출	1,350
사무집기구입 비용	2,000	월세 지출	500	사무집기구입 비용	2,000	월세 지출	0
기타 경비	1,000	운영 경비	300	기타 경비	1,000	운영 경비	300
투자 합계	20,000	월 순수익	550	투자 합계	73,000	월 순수익	1,050

자료:베스트하우스(www.besthouse114.com 02-776-3023)