[뜨는 신상품 뜯어 보니]④코쿤하우스/독신자에 인기

원룸주택과 고시원의 중간 형태인 코쿤하우스 /사진제공 베스트하우스

“칙칙한 자취방에서 벗어나세요.”

독신자와 학생을 겨냥한 초미니 주택 ‘코쿤하우스(cocoonhouse)’에 투자하려는 사람이 늘어나고 있다.

코쿤하우스는 침대, 옷장, 책상, 냉장고, 전화 등을 갖춘 2∼3평짜리 소형 원룸주택. 소자본 창업자용으로 인기를 끌고 있는 소형 사무실인 ‘코쿤피스’처럼 보증금이 없고 임대료(월 33만∼37만원선)가 상대적으로 저렴해 세입자를 구하기 쉽다는 것이 장점이다.

여기에다 최근 들어 이혼율 증가 등으로 코쿤하우스의 주 수요층인 독신인구가 지속적으로 증가하고 있다는 점도 투자자들을 유인하는 주된 요인이 되고 있다.

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▽코쿤하우스란?〓‘나 혼자만의 작은 공간’을 뜻하는 ‘코쿤’이라는 말이 붙는 초소형 부동산 상품 중 하나. 미혼 회사원이나 대학생, 원거리 출퇴근자, 주말부부 등 집 외에 한시적으로 주거 공간이 필요한 사람에게 적합한 일종의 ‘세컨드 하우스’로 보면 된다. 규모는 5∼10평 수준인 일반 원룸보다는 작고, 2평 이하인 고시원보다는 크다. 생활에 필요한 가구나 가전제품 등이 설치된 반면 화장실과 샤워실, 세탁실, 부엌은 입주자들이 공동으로 사용하도록 돼 있다. 일반 원룸과 고시원의 중간 형태인 셈.

▽투자 방법과 주의사항〓기존 건물을 임차 또는 매입해 리모델링하거나 건물을 새로 지어 코쿤하우스를 설치하는 방법이 있다.

기존 건물을 빌려 사업을 추진한다면 권리 분석을 철저히 해야 한다. 저당권이 설정된 건물을 임차했다가 건물 주인이 파산하면 보증금을 날릴 가능성이 높기 때문. 따라서 저당권 설정 금액이 감정가격의 50%를 넘어서는 건물은 피하는 것이 좋다. 임대차 기간을 시설 투자비가 100% 회수되는 기간의 두 배 이상으로 하는 것도 잊어서는 안 된다. 1억원의 시설비를 투입해서 회수 예상 기간이 24개월이라면 최소 48개월을 보장받는 조건을 달아야 한다는 것. 기존 건물을 살 때는 인근 주택이나 건물과 분쟁이 없는 건물을 선택해야 한다. 오래된 건물은 경계선이 애매하기 때문에 현장에서 공사 착수 후 많은 민원이 제기되는 일이 많다. 이렇게 되면 개조 공사에 지장이 많고 예상외로 많은 추가 비용이 들어갈 수도 있다는 점을 유념해야 한다. 건물을 신축하는 경우에는 땅값이 높지 않은 곳을 선택해야 한다. 평당 가격이 600만원을 넘어서면 연간 투자 수익률이 12% 이하로 떨어져 사업성이 없다.

▽수익은 어느 정도일까〓전용면적 100평(임대 면적 150평)짜리 기존 건물을 임차해 코쿤하우스로 꾸미려면 초기 투자비용이 2억3000만원 정도 들어간다. 보증금 7000만원, 리모델링 비용 1억2000만원, 가구나 TV 등 각종 집기 구입 비용 4000만원을 합한 금액이다.

반면 수입은 코쿤하우스를 40실 정도 만들어 임대하면(코쿤하우스별 월세 33만원, 공실률 10% 기준) 매월 1188만원이다. 여기에서 건물주에게 내야 하는 건물 월세 350만원과 관리인 인건비와 전기료 등 운영 경비 350만원을 빼면 월 순수익이 488만원(연간 5856만원)이 된다.

따라서 연간 투자 수익률은 25.4% 정도. 기존 건물(연건평 150평 기준)을 사면 초기 투자비용이 6억1000만원(건물 매입 비용 4억5000만원+리모델링 비용 1억2000만원+집기 구입 비용 4000만원)이다. 수입은 기존 건물을 빌릴 때와 마찬가지로 1188만원. 여기에서 운영 경비 350만원만 빼면 월 순수익은 838만원(연간 1억56만원)이다. 6년 정도만 운영하면 투자액을 거의 회수할 수 있다.

신축(연 건평 150평, 평당 건축비 300만원 기준)할 때는 초기 투자비용이 7억4000만원(땅값 2억5000만원+건축비 4억5000만원+집기 구입 비용 4000만원)이지만 월수입(838만원)은 기존 건물을 매입할 때와 같기 때문에 투자액 회수 기간은 7년이 넘는다.

(도움말〓베스트하우스·www.besthouse114.com, 02-776-3023)

송진흡기자 jinhup@donga.com

코쿤하우스 투자 수익 분석 (전용 면적 100평, 40실 설치 기준/단위:만원)
	기존건물 임차	기존건물 매입	신축
건물 관련 비용(A)	7,000(보증금)	45,000(매입 비용)	70000(땅값+건축비)
리모델링 비용(B)	12,000	12,000	0
집기 구입 비용(C)	4,000	4,000	4,000
초기 투자비용(A+B+C)	23,000	61,000	74,000
공실 반영 매출(공실률 10%, 월세 33만원 기준)	1,188	1,188	1,188
운영 경비	350	350	350
건물 월세	350	0	0
월 순수익	488	838	838

자료:베스트하우스