[부동산]임대차보호법 시행령 문답풀이

상가건물임대차보호법이 적용되는 상가는 임대료를 연 12%까지만 올릴 수 있다.

또 보증금을 월세로 전환할 때는 산정률이 15%를 넘길 수 없다. 예를 들면 보증금 1000만원을 월세로 전환한다고 할 때 연간 월세가 150만원을 넘을 수 없다는 뜻이다.

법무부는 8일 이같은 내용 등이 포함된 상가건물임대차보호법 시행령을 발표하고 19일 입법예고하기로 했다.

▶본보 8일자 A1·26면 참조

주요 내용을 문답풀이 형식으로 알아본다.

문:모든 상가가 이 법의 적용을 받나.

답:아니다. 4개 권역별로 환산보증금이 △서울 1억6000만원 이하 △과밀억제권역 1억2000만원 이하 △광역시(인천과 광역시내 군 지역은 제외)1억원 이하 △기타지역 9000만원 이하인 상가에만 적용된다. 수도권 기타지역은 기타지역에 포함된다.

법무부는 이같은 기준을 적용하면 권역별로 상가의 80%가 이 법의 보호를 받는다고 설명했다.

문:과밀억제권역이란 무엇인가.

답:인천 의정부 구리 남양주 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥 등 경기도에 있는 대부분의 시가 여기에 포함된다.

문:환산보증금은 어떻게 계산하나.

답:환산보증금은 보증금과, 월세에 연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수를 더한 금액이다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 된다. 가령 보증금 1000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차했다면 환산보증금은 ‘1000만원(보증금)+100만원(월세)×100’인 1억1000만원이 된다.

문:이 법이 적용되면 연간 임대료 인상폭 제한과 월세 전환시 산정률 제한 외에 어떤 보호를 받나.

답:1년 단위로 계약을 하면서 5년간 영업기간을 보장받는다. 단 임대료를 3회 연체했을 때, 허위 또는 부정한 방법으로 임차했을 때, 세입자가 건물주로부터 상당한 보상을 받고 계약갱신청구권을 포기했을 때, 임대인의 동의 없이 제3자에게 다시 세를 줬을 때, 임차인이 건물을 고의나 중대한 과실로 파손했을 때, 상가건물을 철거하거나 재건축해야 할 때는 영업기간 5년이 보장되지 않는다.

또 환산보증금이 일정액 이하인 세입자는 상가건물이 경매에 넘어갔을 때 일정한도까지 다른 채권보다 우선 변제를 받는다.

문:우선변제 대상과 변제금액은….

답:상가가 경매 등에 넘어갔을 때 보증금을 우선 변제받을 수 있는 대상은 환산보증금 기준으로 △서울 4500만원 이하 △과밀억제권역 3900만원 이하 △광역시 3000만원 이하 △기타지역 2500만원 이하 등이다. 이들 상가가 우선변제를 받을 수 있는 보증금 액수는 △서울 1350만원 이하 △과밀억제권역 1170만원 이하 △광역시 900만원 △기타지역 750만원 등이다.

문:11월 전에 체결된 임대차계약도 보호를 받나.

답:일부 예외가 있지만 시행 후 체결되는 새로운 계약이나 재계약만 적용된다.

문:이 법 시행에 대비해 상가세입자가 가장 먼저 할 일은….

답:10월말까지 관할 세무서에 가 확정일자를 받아야 한다. 사업자등록이 없는 세입자는 먼저 사업자등록을 해야 한다.

문:입법예고안은 11월1일부터 그대로 시행되나.

답:아니다. 법무부는 23일 서울 서초구 서초동 변호사회관에서 입법예고안에 대해 공청회를 가질 예정이다. 공청회를 거치면서 법 적용대상 상가가 지금보다 늘어날 가능성이 크다.

천광암기자 iam@donga.com 이상록기자 myzodan@donga.com

상가건물 임대차보호법 적용대상 (단위:만원)
구분		환산보증금(금액은 이하)
		적용대상	우선변제대상	우선변제금액
수도권	서울	16,000	4,500	1,350
	과밀억제권역	12,000	3,900	1,170
광역시(인천 및 군지역 제외)		10,000	3,000	900
기타(수도권 기타지역 포함)		9,000	2,500	750

표 보는 법:서울지역을 예로 들면 환산보증금이 1억6000만원 이하인 상가에만 법이 적용됨. 상가건물이 경매에 부쳐지면 환산보증금이 4500만원 이하인 상가는 1350만원까지 우선변제를 받음. 자료:법무부