[부동산]강남 기준시가 인상 문답

정부가 투기과열지역으로 지목된 서울 강남지역 아파트에 대해 기준시가를 또다시 인상하기로 함에 따라 이 지역 아파트를 사고 파는 사람들의 세금 부담이 늘어날 전망이다.

정부는 이르면 9월 초에 기준시가를 인상할 방침이므로 현재 아파트를 팔려는 사람들도 영향을 받는다. 양도일은 잔금 결제일을 기준으로 한다.

이 때문에 부동산 전문가들은 가급적 빨리 아파트 매매계약을 하고 잔금까지 받아야 세금부담을 줄일 수 있다고 충고한다.

▽기준시가 오르면 세금 얼마나 더 내나〓1999년 9월 서울 송파구 A아파트 14평형을 샀다가 곧 팔 예정인 K씨의 사례를 통해 양도세를 계산해보자.

K씨는 이 아파트를 1억3000만원에 샀으며 당시 기준시가는 1억350만원이었다. K씨가 기준시가가 오르기 전에 아파트를 팔 경우 적용되는 기준시가는 1억6800만원.

K씨는 3억3000만원에 팔 예정이지만 양도차익은 기준시가로 계산하기 때문에 6139만5000원이 된다(필요경비 공제).

K씨는 보유기간이 1년 이상이고 과세표준이 5889만5000원이므로 27%의 세율이 적용된다. 결국 K씨가 내야할 세금은 누진공제액을 뺀 1140만1650원.

만약 K씨가 기준시가 인상 이후 같은 값에 아파트를 판다면 세금은 무려 4배 가까이로 늘어난다. 기준시가가 시가의 80%선인 2억6400만원까지 오를 것으로 예상돼 양도차익에 대한 납부세액은 4406만2200원으로 오르는 것이다.

▽세금 줄일 방법은 없나〓일단 원칙을 지키는 것이 최선의 절세 요령. 세무조사 대상이 되면 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 물게 돼 손해가 크다.

아파트를 판 날이 들어있는 달로부터 2개월 안에 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제받는다. 또 아파트를 사서 1년 안에 팔면 기준시가보다 불리한 실(實)거래가로 과세를 하고 세율도 가장 높은 36%가 적용된다.

반면 3년 이상 보유하면 기간에 따라 양도차익의 10∼30%에 이르는 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 특히 ‘1가구 1주택자’는 아파트를 3년 이상 보유하면 양도소득세를 내지 않는다.

천광암기자 iam@donga.com

박정훈기자 sunshade@donga.com