[부동산]투기대책 이래서야

정부가 부동산투기를 막기 위해 마련한 세제 대책이 제대로 먹힐지 의문이다.

3일 재정경제부와 행정자치부에 따르면 정부가 마련한 세제대책은 대표적인 보유세인 재산세의 과세표준(과표)을 올리는 방안과, 양도소득세의 각종 비과세 공제혜택을 줄이는 방안으로 압축된다.

우선 현행 재산세 과표의 가장 큰 문제는 현시세의 10∼30%에 불과할 뿐 아니라 지역별 땅값 수준의 차이도 전혀 반영하지 못하고 있다는 점이다.

서울 강남구 A아파트 34평형과 경남 마산시 B아파트 92평형을 예로 들어보자.

A아파트의 시가는 약 5억9000만원으로, 4억3000만원 가량인 B아파트보다 1억6000만원 비싸다. 그런데도 양도세 등을 낼 때 기준이 되는 국세청 기준시가는 A아파트가 3억5000만원으로 B아파트보다 900만원이나 적다. 양도세는 그렇다 치자.

재산세는 A아파트가 4만원을 조금 넘는다. 이에 비해 B아파트는 50배 가까운 207만원에 이른다.

이처럼 재산세가 어처구니 없이 매겨지는 이유는 과세표준인 시가표준액 산출공식(기준가액×용도지수×구조지수×위치지수×잔가율×㎡×가감산특례)의 비합리성 때문.

공식에서 해당 아파트가 어느 지역에 있느냐를 반영할 수 있는 것은 위치지수인데, 위치지수의 범위가 80∼130%에 불과해 과표에 거의 영향을 주지 않는다. 즉 최고 비싼 땅에 있는 아파트와 가장 싼 땅에 있는 아파트간의 과표 차이가 50%에 불과한 셈.

이에 비해 주거용 땅의 공시지가는 전국 최고가가 290만원으로 최저가 400원의 7250배에 이른다.

행자부의 대책은 공식의 수치를 일부 손질하겠다는 내용이지만, 그 정도로 부동산투기가 수그러들 것이라고 기대하기는 어렵다.

행자부는 초기 부처간 협의단계에서 시가가 6억원에 가까운 서울 강남구 모아파트의 재산세를 4만2000원에서 4만2800원으로 800원 올리겠다는 안을 내놓았을 정도로 재산세 인상에 미온적이다. 따라서 행자부의 중장기 대책은 흐지부지될 가능성이 크다.

재경부가 마련한 양도세 강화대책은 공급이 절대 부족한 한국 부동산 시장의 특성상 제대로 효과를 낼 수 없는 구조적인 한계를 갖고 있다. 양도세를 중(重)과세해도 매도자들이 매입자에게 세금부담을 떠넘기기 때문이다.

재경부는 1가구1주택 비과세 요건인 '3년 이상 보유'를 '3년 이상 거주'로 바꿔도 실제 거주여부를 확인한다는 것이 쉽지 않고, 국민들만 번거로워질 가능성이 크다. 또 기간을 3년에서 4∼5년으로 늘리면 소유자들이 3년 지나면 팔 아파트를 4∼5년씩 붙들고 있어 공급이 줄어드는 '역효과'가 나타난다.

천광암기자 iam@donga.com