[부동산/주택시장 안정대책]'1가구 3주택' 양도세 실거래價로

윤진식(왼쪽에서 세번째) 재정경제부 차관과 추병직(왼쪽에서 두번째) 건설교통부 차관 등은 주택시장 안정대책을 발표했다. - 고기정기자

정부가 4일 발표한 ‘4차 주택시장 안정대책’으로 집값이 급등한 지역의 아파트 보유자와 거래자들의 세금부담이 크게 늘어난다.

또 집을 사기 위한 대출을 받기도 지금보다 어려워지고 투기성 거래에 대한 세무당국의 간섭도 크게 강화된다.

4차 주택시장 안정대책 가운데 세제·금융대책의 주요 내용과 영향을 알아본다.

▽고가 아파트 재산세 오른다〓기준시가가 3억원을 초과하는 아파트의 시가표준액(재산세 과세표준)을 단계적으로 올리기로 했다.

특히 서울, 경기 남양주 고양 화성시, 인천 삼산1지구 등 수도권 투기과열지구는 내년 상반기(1∼6월)에 시가표준액이 50% 범위 안에서 인상된다. 재산세는 누진세이기 때문에 일부 고가 아파트는 재산세가 2배 이상 오른다.

정부는 공시지가의 33% 수준인 종합토지세 과세표준도 단계적으로 높일 방침이다.

▽3주택 이상 보유자 과세 강화〓현재 고급주택, 미등기양도자산, 1년 이내의 단기양도 등을 제외하고는 국세청 기준시가로 양도소득세를 계산한다. 주택을 몇 채 보유하고 있든 상관없다.

하지만 이달 하순부터 집을 3채 이상 보유한 가구에 대해서는 실거래가로 과세한다.

서울 강남구 A아파트 31평형의 경우 5년 동안 보유했다가 팔 때 기준시가로 계산하면 양도세가 약 4116만원이지만 실거래가로 과세하면 약 6699만원이다. 최근 실거래가가 급등한 곳은 양도세가 2배 이상 증가할 수도 있다.

주택을 3채 이상 보유한 가구는 전국적으로 50만여 가구에 이르는 것으로 추산된다.

▽수도권, 1년 거주해야 1주택 비과세〓지금은 1가구 1주택자가 주택을 3년 이상 보유했다가 팔면 양도세를 물리지 않는다.

하지만 이르면 이달 하순부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시 등은 3년 이상 보유한다는 조건에 덧붙여 1년 이상 그 집에서 살아야 양도세를 비과세한다.

나중에 이 제도가 시행될 때, 그 시점에서 이미 2년 이상 보유한 사람은 추가로 1년간 거주할 필요가 없다. 그러나 2년 미만 보유한 사람은 그때부터라도 1년 이상 살아야 양도세를 면제받는다.

▽각종 세 혜택 못 받는 ‘고급주택’ 많아진다〓고급주택의 범위는 ‘전용면적이 50평 이상이고 시가가 6억원을 초과하는 주택’에서 ‘전용면적이 45평(통상 55평형) 이상이고 시가가 6억원을 초과하는 주택’으로 넓어진다. 새로 고급주택으로 지정되는 가구는 약 10만곳에 이른다.

지금은 고급주택이라도 1가구 1주택에 대해서는 양도세를 매기지 않고 있지만 이달 하순부터 6억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세한다.

1가구 3주택 보유자가 전용면적이 48평인 서울 강남구 W아파트를 3년 전 6억5000만원에 사서 9억5000만원에 판다고 가정할 때 지금은 양도세가 없지만 다음달부터는 2088만원을 내야 한다.

▽수도권은 ‘신축주택 세 감면’ 폐지〓정부는 2001년 5월23일부터 신축주택을 구입하는 사람에게는 5년 동안 양도세를 매기지 않는 제도를 시행하고 있다. 이 제도는 내년 6월30일까지 시행토록 법에 규정돼 있다.

정부는 올해 말까지 법을 바꿔 내년부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시의 신축아파트에 대해서는 이런 혜택을 주기 않기로 했다.

▽토지거래도 세무조사한다〓국세청은 지난달 30일부터 483명을 대상으로 1차 자금출처조사를 하고 있다. 국세청은 이 가운데 법 위반 정도가 심한 거래자는 검찰에 고발키로 했다.

국세청은 1차 자금출처조사가 끝나는 대로 2차 조사에 나설 방침이며 땅값 급등 지역의 토지거래에 대해서도 세무조사를 할 방침이다. 이를 위해 국세청은 2001년 1월∼2002년 7월 토지거래자료를 수집해 정밀분석하고 있다.

국세청은 수도권의 아파트 기준시가를 이달 안에 올릴 계획이다.

▽투기과열지구 부동산 대출 축소〓정부는 투기과열지구의 기존주택 담보비율을 70∼80%에서 60% 이하로 낮추도록 유도키로 했다.

또 신규대출의 주택담보비율 60% 초과액에 대해서는 대손충당금 적립률을 올리고 국민주택규모(25.7평)를 넘는 기존 주택을 사는 사람은 주택신용보증을 못 받게 할 예정이다.

이에 따라 금융기관들은 이 지역 주택 관련 대출을 일부 회수하거나 신규 대출을 소극적으로 할 수밖에 없다.

<기준시가와 실거래가의 세부담 비교(단위:만원)>

강남구 대치동 S아파트 31평형(5년보유)
구분	기준시가로 과세(A)	실거래가로 과세(B)	B/A
취득가액	21,000	33,000	1.6
양도가액	39,200	60,000	1.5
양도차익	17,570	26,010	1.5
양도소득세	4,116	6,699	1.6

강남구 역삼동 G아파트 45평형(3년보유)
구분	기준시가로과세(A)	실거래가로과세(B)	B/A
취득가액	27,250	45,000	1.7
양도가액	44,000	73,000	1.7
양도차익	15,993	26,650	1.7
양도소득세	3,902	7,374	1.9

(자료:재정경제부)

주택시장 안정대책 주요 내용
구분		내용	시행시기
투기수요억제	투기과열지구 내 청약 1순위 자격 제외	·입주자 모집공고일 기준으로 최근 5년간 당첨 받은 사람·가구주 아니면서 9월4일 이후 청약예부금 가입한 경우·입주자 모집 공고일 기준으로 2주택 보유자	10월 중
	통장 불법거래 처벌 강화	·2년 이하 징역→3년 이하 징역·통장을 판 사람만 처벌→통장을 산 사람도 처벌	2003년 초
	재건축 재개발 조건 강화	·도시계획 수립 이후에만 재건축 허용·안전진단 부실업체 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금	2003년 상반기
	신도시 개발	·판교신도시 입주시기를 2007년 초로 앞당기고 40평 이상 중대형 아파트를 500가구에서 5500가구로 확대·화성신도시의 택지 170만평 연내 공급·인천 논현 등 10개 지구의 분양시기 앞당김·수도권에 강남 수준의 대규모 신도시 2, 3곳 개발	단계적 시행
세제세정 강화	보유과세 강화	·기준시가 3억원 초과 고급아파트 재산세 과세표준 가산율 50% 이내 인상·종합토지세 과세표준 단계적 인상	2003년상반기
	신축주택 양도세 감면 대상 축소	·2001년 5월23일∼2003년 6월 말까지 전국의 신축주택 구입자→서울과 5개 신도시, 과천 거주자는 제외	내년 초
	1가구 3주택 이상 양도세 중과세	·보유주택 수에 관계없이 기준시가 적용→3주택 이상 보유자는 실거래가 적용	9월중
	1가구 1주택 양도세 비과세 대상 축소	·거주 사실에 관계없이 1가구 1주택으로 3년 이상 보유 면세 →서울, 신도시, 과천에서는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주	9월중
	고급주택 기준 확대	·아파트 등 공동주택으로 전용면적 50평 이상, 시가 6억원 초과→45평 이상, 시가 6억원 초과	9월중
	세정대책 강화	·기준시가 수시 조정, 자금 출처조사, 지가급등지역 토지거래 세무조사	진행 중
금융	부동산 대출 축소	·투기과열지구에서는 담보비율을 70∼80%에서 60% 이하로 유도하고 초과분에 대한 대손충담금 적립률을 상향 조정
	부동산 투자자금 주식시장 유입 유도	·연기금 주식투자 여건 개선, 기업연금제도 조기 도입	9월부터 단계적으로
교육	신도시 교육여건 개선	·특수목적고 자립형사립고 외국인학교 등을 수도권 지역에 적극 유치(2005년 제2경기과학고 설립 추진)	단계적 시행

김광현기자 kkh@donga.com

천광암기자 iam@donga.com