또 집을 사기 위한 대출을 받기도 지금보다 어려워지고 투기성 거래에 대한 세무당국의 간섭도 크게 강화된다.
4차 주택시장 안정대책 가운데 세제·금융대책의 주요 내용과 영향을 알아본다.
▽고가 아파트 재산세 오른다〓기준시가가 3억원을 초과하는 아파트의 시가표준액(재산세 과세표준)을 단계적으로 올리기로 했다.
특히 서울, 경기 남양주 고양 화성시, 인천 삼산1지구 등 수도권 투기과열지구는 내년 상반기(1∼6월)에 시가표준액이 50% 범위 안에서 인상된다. 재산세는 누진세이기 때문에 일부 고가 아파트는 재산세가 2배 이상 오른다.
정부는 공시지가의 33% 수준인 종합토지세 과세표준도 단계적으로 높일 방침이다.
▽3주택 이상 보유자 과세 강화〓현재 고급주택, 미등기양도자산, 1년 이내의 단기양도 등을 제외하고는 국세청 기준시가로 양도소득세를 계산한다. 주택을 몇 채 보유하고 있든 상관없다.
하지만 이달 하순부터 집을 3채 이상 보유한 가구에 대해서는 실거래가로 과세한다.
서울 강남구 A아파트 31평형의 경우 5년 동안 보유했다가 팔 때 기준시가로 계산하면 양도세가 약 4116만원이지만 실거래가로 과세하면 약 6699만원이다. 최근 실거래가가 급등한 곳은 양도세가 2배 이상 증가할 수도 있다.
주택을 3채 이상 보유한 가구는 전국적으로 50만여 가구에 이르는 것으로 추산된다.
▽수도권, 1년 거주해야 1주택 비과세〓지금은 1가구 1주택자가 주택을 3년 이상 보유했다가 팔면 양도세를 물리지 않는다.
하지만 이르면 이달 하순부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시 등은 3년 이상 보유한다는 조건에 덧붙여 1년 이상 그 집에서 살아야 양도세를 비과세한다.
나중에 이 제도가 시행될 때, 그 시점에서 이미 2년 이상 보유한 사람은 추가로 1년간 거주할 필요가 없다. 그러나 2년 미만 보유한 사람은 그때부터라도 1년 이상 살아야 양도세를 면제받는다.
▽각종 세 혜택 못 받는 ‘고급주택’ 많아진다〓고급주택의 범위는 ‘전용면적이 50평 이상이고 시가가 6억원을 초과하는 주택’에서 ‘전용면적이 45평(통상 55평형) 이상이고 시가가 6억원을 초과하는 주택’으로 넓어진다. 새로 고급주택으로 지정되는 가구는 약 10만곳에 이른다.
지금은 고급주택이라도 1가구 1주택에 대해서는 양도세를 매기지 않고 있지만 이달 하순부터 6억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세한다.
1가구 3주택 보유자가 전용면적이 48평인 서울 강남구 W아파트를 3년 전 6억5000만원에 사서 9억5000만원에 판다고 가정할 때 지금은 양도세가 없지만 다음달부터는 2088만원을 내야 한다.
▽수도권은 ‘신축주택 세 감면’ 폐지〓정부는 2001년 5월23일부터 신축주택을 구입하는 사람에게는 5년 동안 양도세를 매기지 않는 제도를 시행하고 있다. 이 제도는 내년 6월30일까지 시행토록 법에 규정돼 있다.
정부는 올해 말까지 법을 바꿔 내년부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시의 신축아파트에 대해서는 이런 혜택을 주기 않기로 했다.
▽토지거래도 세무조사한다〓국세청은 지난달 30일부터 483명을 대상으로 1차 자금출처조사를 하고 있다. 국세청은 이 가운데 법 위반 정도가 심한 거래자는 검찰에 고발키로 했다.
국세청은 1차 자금출처조사가 끝나는 대로 2차 조사에 나설 방침이며 땅값 급등 지역의 토지거래에 대해서도 세무조사를 할 방침이다. 이를 위해 국세청은 2001년 1월∼2002년 7월 토지거래자료를 수집해 정밀분석하고 있다.
국세청은 수도권의 아파트 기준시가를 이달 안에 올릴 계획이다.
▽투기과열지구 부동산 대출 축소〓정부는 투기과열지구의 기존주택 담보비율을 70∼80%에서 60% 이하로 낮추도록 유도키로 했다.
또 신규대출의 주택담보비율 60% 초과액에 대해서는 대손충당금 적립률을 올리고 국민주택규모(25.7평)를 넘는 기존 주택을 사는 사람은 주택신용보증을 못 받게 할 예정이다.
이에 따라 금융기관들은 이 지역 주택 관련 대출을 일부 회수하거나 신규 대출을 소극적으로 할 수밖에 없다.
<기준시가와 실거래가의 세부담 비교(단위:만원)>
강남구 대치동 S아파트 31평형(5년보유) | |||
구분 | 기준시가로 과세(A) | 실거래가로 과세(B) | B/A |
취득가액 | 21,000 | 33,000 | 1.6 |
양도가액 | 39,200 | 60,000 | 1.5 |
양도차익 | 17,570 | 26,010 | 1.5 |
양도소득세 | 4,116 | 6,699 | 1.6 |
강남구 역삼동 G아파트 45평형(3년보유) | |||
구분 | 기준시가로과세(A) | 실거래가로과세(B) | B/A |
취득가액 | 27,250 | 45,000 | 1.7 |
양도가액 | 44,000 | 73,000 | 1.7 |
양도차익 | 15,993 | 26,650 | 1.7 |
양도소득세 | 3,902 | 7,374 | 1.9 |
(자료:재정경제부)
주택시장 안정대책 주요 내용 | |||
구분 | 내용 | 시행시기 | |
투기수요억제 | 투기과열지구 내 청약 1순위 자격 제외 | ·입주자 모집공고일 기준으로 최근 5년간 당첨 받은 사람·가구주 아니면서 9월4일 이후 청약예부금 가입한 경우·입주자 모집 공고일 기준으로 2주택 보유자 | 10월 중 |
통장 불법거래 처벌 강화 | ·2년 이하 징역→3년 이하 징역·통장을 판 사람만 처벌→통장을 산 사람도 처벌 | 2003년 초 | |
재건축 재개발 조건 강화 | ·도시계획 수립 이후에만 재건축 허용·안전진단 부실업체 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금 | 2003년 상반기 | |
신도시 개발 | ·판교신도시 입주시기를 2007년 초로 앞당기고 40평 이상 중대형 아파트를 500가구에서 5500가구로 확대·화성신도시의 택지 170만평 연내 공급·인천 논현 등 10개 지구의 분양시기 앞당김·수도권에 강남 수준의 대규모 신도시 2, 3곳 개발 | 단계적 시행 | |
세제세정 강화 | 보유과세 강화 | ·기준시가 3억원 초과 고급아파트 재산세 과세표준 가산율 50% 이내 인상·종합토지세 과세표준 단계적 인상 | 2003년상반기 |
신축주택 양도세 감면 대상 축소 | ·2001년 5월23일∼2003년 6월 말까지 전국의 신축주택 구입자→서울과 5개 신도시, 과천 거주자는 제외 | 내년 초 | |
1가구 3주택 이상 양도세 중과세 | ·보유주택 수에 관계없이 기준시가 적용→3주택 이상 보유자는 실거래가 적용 | 9월중 | |
1가구 1주택 양도세 비과세 대상 축소 | ·거주 사실에 관계없이 1가구 1주택으로 3년 이상 보유 면세 →서울, 신도시, 과천에서는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주 | 9월중 | |
고급주택 기준 확대 | ·아파트 등 공동주택으로 전용면적 50평 이상, 시가 6억원 초과→45평 이상, 시가 6억원 초과 | 9월중 | |
세정대책 강화 | ·기준시가 수시 조정, 자금 출처조사, 지가급등지역 토지거래 세무조사 | 진행 중 | |
금융 | 부동산 대출 축소 | ·투기과열지구에서는 담보비율을 70∼80%에서 60% 이하로 유도하고 초과분에 대한 대손충담금 적립률을 상향 조정 | |
부동산 투자자금 주식시장 유입 유도 | ·연기금 주식투자 여건 개선, 기업연금제도 조기 도입 | 9월부터 단계적으로 | |
교육 | 신도시 교육여건 개선 | ·특수목적고 자립형사립고 외국인학교 등을 수도권 지역에 적극 유치(2005년 제2경기과학고 설립 추진) | 단계적 시행 |
김광현기자 kkh@donga.com
천광암기자 iam@donga.com
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