[부동산 투자전략 바꾸자] ①아파트청약

【부동산 시장이 극심한 혼란을 겪고 있다. 고강도 투기억제 대책으로 투자환경이 완전히 바뀌었기 때문. 분양권 전매가 금지되고 청약 문호도 좁아졌으며 신축주택 구입자에 대한 양도소득세 면세 혜택도 없어졌다. 주택구입자금을 빌리기도 어려워졌다. 기존 투자전략으로는 재테크가 아예 불가능할 정도. 새로운 투자전략이 요구된다는 얘기다. 바뀐 환경에 맞는 투자전략을 △아파트 청약전략 △세(세)테크 △판교신도시 공략법 △화성신도시 공략법 △신도시 후보지 공략법 등으로 나눠 5회에 걸쳐 소개한다.】

‘9·4 주택시장 안정대책’이 나오자 부동산업계에서는 아파트청약 전략의 대대적인 수정이 불가피하다고 보고 있다.

이르면 다음달 말부터 투기과열지구로 지정된 서울과 일부 수도권 지역에서 ‘아파트 재당첨 제한’과 ‘1가구 2주택자 청약 제한’ 조치가 시행되는 등 청약조건이 크게 달라지기 때문이다.

전문가들은 이번 대책이 투기수요를 잡는 데 초점이 맞춰져 있으므로 ‘묻지마 투자’는 자제해야 한다고 지적한다. 청약자격 제한이 생긴 것은 물론 은행대출 한도도 줄고 세금 부담이 늘어난 만큼 자칫 잘못 투자하면 손해를 볼 가능성이 커졌다.

반면 내집 마련을 꿈꾸는 무주택 실수요자는 당첨 기회가 늘어난 만큼 적극 아파트 청약에 나설 필요가 있다.

▽‘묻지마 청약’은 금물〓다음달 말부터 입주자 모집공고일 기준으로 5년 이내에 신규 분양 아파트에 당첨됐던 사람은 투기과열지구 내 아파트를 청약할 때 1순위 자격을 가질 수 없다.

투기과열지구 안에 있는 아파트의 청약경쟁률이 평균 수십 대 1을 넘는다는 점을 감안하면 사실상 분양 받을 수 없다는 얘기다.

여기에 이달 3일부터 아파트분양권 전매 요건도 강화돼 중도금을 2회 이상 내고 분양계약일로부터 1년 이상 지난 분양권만 전매할 수 있다.

따라서 최근 5년간 아파트 분양에서 당첨되지 않은 사람은 입지여건이나 가격을 고려한 신중한 청약이 필요하다. 한 번 당첨되면 향후 5년간 정작 마음에 드는 아파트가 나와도 1순위 자격을 가질 수 없기 때문.

닥터아파트 곽창석 이사는 “실제로 입주하겠다는 자세로 청약을 하는 것이 좋다”며 “이번 조치로 1순위 자격을 잃은 사람이 많아 당첨 가능성이 높아진 점도 감안해야 한다”고 말했다.

▽당첨 경력이 있는 사람은 다음달 말 이전까지 과감한 청약을〓다음달 말 주택공급규칙이 개정돼 재당첨 제한조치가 시행되면 투기과열지구 내 아파트에 대한 청약이 어차피 불가능해진다. 따라서 아파트에 당첨된 지 5년이 안된 투자자는 투기과열지구에서 다음달 말 이전까지 분양되는 유망 아파트를 적극 공략하는 것이 좋다.

다만 다음달 말 기준으로 재당첨 제한기간이 얼마 남지 않은 사람이라면 마음에 드는 아파트가 나올 때까지 기다리는 것도 요령. 조금만 기다리면 청약 1순위 자격을 다시 얻을 수 있기 때문이다.

▽투기과열지구가 아닌 곳에서 ‘진흙 속 진주’를 찾아야〓이번 대책은 투기과열지구 아파트에만 적용된다. 나머지 지역에서는 지금과 마찬가지로 최근 5년간 아파트에 당첨된 일이 있어도 1순위 자격으로 청약할 수 있다.

따라서 경기 용인시 동백, 남양주시 덕소, 수원시, 하남시, 파주시, 인천 송도신도시 등 투기과열지구가 아닌 곳에서 분양되는 아파트를 노리는 것이 좋다.

물론 청약경쟁률이 최근 2개월 사이에 5 대 1 이상이거나 투기 우려가 있다고 판단되는 지역은 언제라도 투기과열지구로 지정한다는 게 정부 방침이어서 이들 지역에도 규제가 강화될 가능성은 있다.

하지만 투기과열지구로 지정하기 위한 행정 절차를 밟는 데 상당한 기간이 소요된다는 점을 감안하면 틈새시장으로서 충분히 투자가치가 있다.

▽불법청약통장 거래는 피해야〓이번 조치로 1순위 자격을 갖춘 청약통장을 공증이나 가압류를 통해 확보한 다음 아파트를 분양 받는 사례가 늘어날 것으로 전망된다. 투기과열지구 내 아파트에 대한 청약이 원천봉쇄된 아파트당첨 경력자나 1가구 2주택자들이 대체 청약 수단으로 활용할 가능성이 크기 때문.

그러나 불법통장거래에 대한 처벌규정이 2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금에서 3년 이하 징역, 3000만원 이하 벌금으로 강화됐다는 점을 감안하면 피하는 것이 좋다.

불법거래로 정부의 ‘투기꾼 블랙리스트’에 오를 수 있다는 점도 고려해야 한다. 자칫 세무조사나 자금출처조사를 받을 수 있기 때문이다.

송진흡기자 jinhup@donga.com