[Up&Down]'강북재개발론' 시세 영향 미치나

입력 2002년 10월 6일 17시 29분

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서울 강남에 버금가는 생활기반시설을 갖추도록 강북을 개발해야 한다는 ‘강북 재개발’이 힘을 얻어가고 있다.

신도시 개발에 따른 비용 부담을 줄이고, 강남과 강북의 균형 발전을 위해서 불가피하다는 주장이 설득력을 얻고 있기 때문으로 풀이된다.

하지만 강북 재개발 계획이 실현되기 전에 해결돼야 할 과제가 적잖다.

특히 서울시는 재개발 사업지구 여러 곳을 한꺼번에 묶은 뒤 시에서 도로 등 기반시설 건설을 지원해주는 공영개발 방식으로 추진할 방침이라고 밝히고 있다. 하지만 주민들의 이해관계가 복잡하게 얽힌 여러 곳의 재개발 대상을 하나로 묶기란 매우 힘들 것으로 예상된다.

이런 이유로 시장의 반응도 아직은 미지근하다.

▽강북재개발 수혜지역〓현재 서울시의 재개발 대상구역은 모두 19개 구, 352개 지역이며 한강 이북에 위치한 곳만 성북구 등 13개 구, 272곳에 달한다.

13개 구 가운데에서 △노원구 △도봉구 △종로구 △중구 등은 재개발 대상지역이 없거나 재개발이 상당 수준 진행된 상태여서 우선순위에서 뒤질 가능성이 크다.

따라서 최우선 수혜대상으로 예상되는 곳은 △강북구 △동대문구 △마포구 △서대문구 △성동구 △성북구 △용산구 △은평구 △중랑구 정도.

하지만 최근 한 달 동안의 시세 동향을 보면 수혜 대상이라는 수식어가 무색하다.

이들 지역의 한달간 평균 상승률은 2.4%로 같은 기간의 서울시 전체 평균상승률(2.6%)에 못 미친다. 특히 성북구(1.0%)와 은평구(1.3%) 등지는 1%대에 머물러 있다.

반면 재개발 대상지역이 한 곳도 없는 광진구를 비롯해 노원구 도봉구 종로구 중구 등 강북재개발 우선순위에서 뒤질 것으로 예상되는 5개 구는 2.9%의 평균 가격 상승률을 보였다.

부동산 프랜차이즈업체 ‘유니에셋’의 최효선 시세조사분석팀장은 이에 대해 “강북지역에서 2%대 이상의 비교적 높은 가격 상승률을 보인 지역 대부분이 새 아파트가 많은 곳”이라며 “이는 이사철의 전형적인 양상이며 아직까지 강북재개발론이 시장에 영향을 미치지 않고 있는 것으로 분석된다”고 설명했다.

일부에선 강북재개발론의 실현가능성에 낮은 점수를 주면서 큰 기대를 갖지 않는다는 반응도 나온다.

동대문구 장안동 U부동산 J사장은 “현실적인 상황을 고려할 때 강북재개발론은 말로만 끝날 가능성이 크다고 본다”며 “만약 서울시에서 구체적인 안을 내놓는다면 상황이 일부 달라질 수도 있겠지만 현재까지 시세에서 별다른 움직임은 없다”고 전했다.

한편 전세금은 우선 수혜대상 9개구 평균이 1.2%여서 서울 전체 전세금의 평균상승률(0.7%)을 웃돌았다. 실수요자 위주로 가격이 형성되는 전세시장의 특성을 고려할 때 이들 지역이 실수요자에게 높은 인기를 누리고 있음을 보여줬다.

▽나머지 지역〓강남권(강남 서초 송파 강동구)과 강서권(강서 관악 구로 금천 동작 양천 영등포구)의 시세도 가을 이사철을 맞아 꾸준한 오름세를 보였다. 특히 강남권은 4개구 모두 2.5∼2.9%의 상승률을 보여 수요가 건재함을 과시했다. 이 역시 강북재개발론이 아직까지는 투자자들의 관심을 끌어모으지 못하고 있음을 입증한다.

반면 전세금 동향을 보면 상대적으로 오름세가 부진하다. 특히 강서권은 0.3%로 거의 제자리 수준에 머물러 있다. 가을 이사철이 막바지에 이르면서 상대적으로 실수요층이 얇은 지역적 특성 때문으로 풀이된다.

▽투자자가 알아야 할 것〓한국 부동산 시장에서 투자수익률을 결정하는 요인 중 가장 영향력이 큰 것은 정부 방침. 특히 개발 계획은 절대적인 영향을 미친다.

만약 서울시의 강북재개발 계획이 구두선(口頭禪)에 그치지 않고 본격화한다면 투자자로서는 적극 대응할 필요가 있다.

서울시는 이달 말 발표할 ‘서울시정 운영 4개년 계획’에 기본 방향을 정할 방침이다. 또 내년 초 ‘(가칭)지역균형발전 촉진 조례’를 만들고 2003년도 재개발 기본계획안에 반영할 계획이다. 이때 재개발 방법도 구체화하고 시범적으로 적용할 만한 1, 2곳도 윤곽이 드러날 가능성이 있다.

따라서 투자자라면 이달 말과 내년 초에 있을 서울시 발표에 주목하면서 투자 타이밍을 결정하는 게 좋다.