[금융]부동산 양도세 줄이려면

정부가 부동산투기 대책을 강화하면서 양도소득세 부담이 많이 높아졌다. 정부의 부동산 대책이 구체적으로 시행되는 시기와 내용을 정확히 파악해야 양도세를 조금이라도 줄일 수 있다.-동아일보 자료사진

정부가 전국적인 부동산투기열풍을 잠재우기 위해 고강도 처방을 내놓았다. 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 ‘투기지역’으로 지정해 실거래 가액으로 과세하고 세율을 높게 적용해 세금부담을 늘리겠다는 것이다.

부동산업계에서는 정부가 높은 세금을 매길 수 있는 법적근거만을 마련해 놓았고 실제 적용사례는 아직 없는 만큼 내년에는 시행되지 않을 수 있다는 의견도 있다. 그러나 정부의 부동산투기 근절의지가 강력하다는 점은 분명하기 때문에 소비자들이 집을 사거나 팔 때는 이러한 점을 충분히 염두에 둬야 한다.

▽계약서에 실거래가 반드시 기재〓국세청은 현재 △고급주택 △미등기자산 △1년내 단기양도 △3주택 이상 보유한 가구가 주택을 양도할 경우를 제외하고는 양도세를 계산할 때 실거래가액이 아닌 기준시가를 적용하고 있다. 그러나 기준시가는 시가의 70∼80%에 불과해 시가를 잘 반영하지 못할 뿐 아니라 기준시가를 수시로 조정하는 것에 따른 행정부담이 크다.

따라서 정부는 평상시에는 기준시가로 과세하다가 부동산가격이 급등하면 투기지역으로 지정, 그 이후에 발생하는 부동산거래는 실거래가로 양도세를 부과하기로 했다. 또 양도세 적용세율도 기본세율(36%)의 15% 범위 내에서 높은 세율을 적용할 계획이다.

고급주택 기준도 면적과 상관없이 실거래가 6억원 이상으로 확대됐다.

이럴 때는 매수자가 계약서상 매수금액을 실제 거래금액보다 낮추는 이른바 다운계약서를 작성하면 아주 불리해진다. 예를 들어 실거래가는 7억원인데 약간의 수수료를 받고 계약서에 매수금액을 6억5000만원으로 적으면 매수인의 취득가액은 6억5000만원이 된다. 이렇게 되면 나중에 부동산을 팔 때 양도차익 금액이 늘어나게 돼 세금부담이 커진다는 점을 알아야 한다.

▽필요경비 증빙서류를 잘 챙겨야〓양도차익세를 기준시가로 과세할 때 국세청은 취득가액의 3%를 필요경비로 인정해 양도차익에서 공제해준다. 필요경비는 아파트를 비롯한 부동산에 살면서 들어간 집수리비용과 채권, 부동산 중개수수료 등이 포함된다.

그러나 실거래가로 과세하면 필요경비는 취득가액의 3% 제한과 관계없이 실제 지출된 비용을 모두 공제해주기 때문에 관련서류를 잘 보관해야 한다. 특히 부동산을 취득하면서 법에 따라 매입하는 국민주택채권 및 토지개발채권은 만기전에 할인료를 지불하고 매각하는 것이 일반적인데 이러한 할인료 비용은 은행 증권사 등 금융기관을 통해 팔 때만 필요경비로 인정받을 수 있다.

또 집을 수리 또는 개조할 때 들어간 비용도 영수증을 확실히 받아놓으면 경비로 인정받을 수 있어 세금을 조금이나마 줄일 수 있다.

▽2주택 보유자는 어떻게 하나〓투지지역으로 지정됐다 하더라도 양도하는 주택이 고가주택요건(실거래가 6억원 이상)에 해당되지 않으면 1가구1주택의 양도세는 면제된다. 따라서 주택을 2채 갖고 있다면 투기지역이 아닌 곳에 있는 주택을 먼저 팔아 기준시가에 의해 양도세를 내고 그 후에 1가구1주택의 요건을 갖춘 투기지역 내 나머지 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다.

<도움말:신한은행한상언재테크팀장>김두영기자nirvana1@donga.com