[메트로 인사이드]강북뉴타운 개발 중간점검

서울시가 내년 하반기부터 본격 개발할 강북 '뉴타운'에 투자자들이 관심을 갖지만 잘못된 정보에 현혹되면 시가보다 낮은 가격에 토지를 수용 당하는 낭패를 볼 수 있다. 위로부터 왕십리, 길음, 은평 뉴타운 대상지역. - 동아일보 자료사진

서울시가 지난달 23일 강북 뉴타운 개발계획을 발표한 뒤 왕십리, 길음, 은평 등 대상지역이 몸살을 앓고 있다. 부동산 가격이 치솟고 외지인들의 위장 전입이 급증하고 있기 때문이다. 서서히 윤곽이 드러나고 있는 강북 뉴타운 개발의 세부계획과 일정, 유형별 투자실익, 당국의 투기억제 대책 등을 알아본다.

▽뉴타운 개발계획 및 일정〓서울시는 최근 은평 뉴타운 사업시행자로 도시개발공사를 지정하는 등 사업에 본격 착수했다. 도개공은 왕십리와 길음 뉴타운의 사업대행도 맡았다.

도개공은 용역업체를 통해 내년 3월 말까지 3개 뉴타운에 대한 사업계획을 세운 뒤 주민공청회와 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 사업계획을 확정할 예정이다.

2006년 개발이 끝나는 왕십리 뉴타운(성동구 상왕십리동 9만8000평)과 2010년 개발이 완료되는 은평 뉴타운(은평구 진관내외동, 구파발동 개발제한구역 109만평)은 내년 7월 도시개발구역으로 지정돼 보상이 시작된다.

부분적으로 민간 재개발이 진행중인 길음 뉴타운(성북구 길음동 정릉동 28만7000평)은 내년 10월부터 도로 학교 공원 등 도시기반시설 공사를 시작해 2008년 개발이 모두 마무리된다.

시는 5일 뉴타운 예정지 3곳에 대해 천재지변이나 건물안전 등의 경우를 제외하고 앞으로 2년간 건물 신축 및 증개축을 할 수 없도록 건축 제한조치를 내렸다. 시는 이 날을 뉴타운 개발사업의 ‘기준일’로 잡았다.

▽투자실익 점검〓건물이 수용되면 소유주는 토지에 대한 보상과 함께 권역 내 일반분양 아파트 입주권을 받는다. 무허가 건물도 1982년 4월8일 이전에 건축돼 구청 관리대장에 올라있으면 같은 보상을 받는다.

또 일정 수의 건물 소유주들이 자체 개발을 원하면 시와 협의해 민간 재개발 방식으로 개발할 수 있다.

무주택 세입자와 철거대상 무허가 건물 소유주는 임대아파트 입주권이나 주거대책비 중 하나를 선택할 수 있다. 다만 사업시행 기준일인 11월5일 이후 전입한 세입자는 대상에서 제외된다. 또 무허가 건물은 1982년 4월9일 이후부터 기준일 전에 지어진 것으로 제한된다. 물론 위장전입자도 보상을 받을 수 없다.

그러나 민간이 개발하는 왕십리 뉴타운 2, 3구역과 길음 8개 주택재개발 구역(길음 1∼ 2, 길음 4∼8, 정릉 9)은 재개발 조합을 구성해 민간사업으로 진행하기 때문에 통상의 재개발 절차에 따른다.

은평 뉴타운 25만평 등 나대지는 투자하는 데 신중해야 한다. 도개공이 나대지를 모두 매입할 예정이기 때문.

도개공은 우선 토지 소유주와 협의해 땅을 사들인 뒤 조건이 맞지 않아 협의가 결렬되면 수용에 들어간다. 토지를 수용할 때는 공시지가를 기준으로 2개 이상의 전문 감정평가법인이 매긴 땅값의 평균으로 사들이게 되며 대개 시가(時價)보다 낮게 결정된다.

은평 뉴타운 내 임야도 공원(20만평 계획)으로 편입될 가능성이 커 투자가치가 낮다.

▽당국의 투기 억제대책〓건설교통부는 1일 뉴타운 3개 지역을 앞으로 5년간 토지거래허가구역으로 지정(20일부터 발효)했다. 허가구역으로 묶이면 주거지역 180㎡(약 54평), 상업 및 녹지지역 200㎡(약 60평) 이상의 땅을 사고 팔 때 실수요 여부와 이용 목적 등을 따져 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.

서울시는 뉴타운 개발계획 발표 후 강북 뉴타운 예정지 토지를 거래한 모든 사람의 명단을 국세청에 통보했으며 18일부터 구청과 위장전입 합동단속을 벌이고 있다. 위장 전입자는 주민등록이 말소되고 허위 신고자는 3년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금을 물게된다.

진철훈(秦哲薰) 시 도시계획국장은 “주거환경을 개선해 지역간 격차를 해소하는 것이 뉴타운 개발의 취지인 만큼 실수요가 아닌 투기에 대한 제재를 계속할 것”이라고 말했다.

▼강북 뉴타운 보상내용▼

▽수용 대상지역

#건물 소유〓토지 보상+권역 내 일반분양 아파트 입주권(1982년 4월8일 이전에 건축된 무허가 건물도 동일)

#나대지 소유〓토지 보상. 아파트 입주권 없음

#무주택 세입자, 무허가 건물 소유주〓임대아파트 입주권 또는 주거대책비(단, 기준일 이전 이주자에 한하며, 무허가 건물은 1982년 4월8일∼기준일 사이에 건축된 경우에 한함)

▽주택 재개발구역

#재개발 조합원〓재개발 아파트 입주권(통상의 재개발 절차에 따름)

#재개발구역 외 공공시설용지 편입 건물〓소유주와 세입자에 권역 내 재개발 아파트, 임대아파트 우선 분양권

이태훈기자 jefflee@donga.com

정경준기자 news91@donga.com