[릴레이 컨설팅]<5>내년 종목별 투자전략 ②재건축

부동산 투자의 매력은 안정성이다. 외환위기처럼 심각한 외부 충격이 없는 한 한번 정해진 가격이 쉽게 떨어지지 않는다.

반면 낮은 환금성은 부동산의 약점이다. 쉽게 팔리지 않는다.

이 두 요건을 모두 충족시키는 게 재건축 대상 아파트다. 하지만 그간 값이 너무 많이 올라 선뜻 구매하기란 쉽지 않다. 사업 절차도 복잡한 데다 정부 정책도 유심히 살펴야 한다.

실제 20년이 다 된 아파트인데도 안전진단 결과 보존 가치가 높은 것으로 판명돼 재건축이 힘든 사례도 있다. 또 사업이 금방 추진될 것처럼 보이는 아파트도 용적률 규제 등에 묶여 오랫동안 답보상태에 머물기도 한다.

그렇다면 어떤 기준을 갖고 투자 전략을 세워야 할까.

우선 대지지분이 큰 저층 아파트에 초점을 맞춰야 한다. 대지지분은 가구당 차지하는 땅을 말한다. 저층 아파트는 내부 평형만큼 땅을 확보하고 있다. 17평형이라면 땅도 그만큼 갖고 있는 셈이다. 대지지분이 넓으면 기존 아파트를 허물고 새로 더 많은 가구 수를 확보할 수 있다. 주변 교통여건과 생활편의시설도 잘 살펴야 한다. 재건축 대상 아파트의 앞으로 가치를 결정하는 건 사업이 끝난 뒤 결정되는 주거환경이다.

그 다음엔 주변 시세보다 높게 평가돼 있지는 않는지 확인해야 한다. 재건축이라는 재료만 갖고 집값이 과도하게 높게 책정돼 있는 경우가 많다.

이를 감안하면 서울 송파구를 추천할 만하다. 교통과 주거 여건이 획기적으로 좋아질 전망이다.

8∼20평형 노후 아파트로 구성된 잠실저밀도지구는 재건축 사업이 끝나면 고급 중대형 아파트 2만4000여 가구로 조성된다. 교육시설은 이미 확보돼 있다. 또 지하철 3호선 수서역과 5호선 오금역이 조만간 연결된다.

그간 조합 내부 문제로 갈등을 겪어 오던 가락동 시영아파트 재건축도 조만간 본궤도에 진입한다. 2000년 9월 안전진단을 통과한 데다 시공사도 이미 선정됐다. 내년 초 조합설립인가를 신청하면 가격이 한 차례 또 뛸 것으로 보인다. 재건축 아파트는 안전진단, 시공사 선정, 조합설립, 사업승인 등 단계별로 가격이 뛴다. 따라서 내년에도 송파구 일대 재건축 단지의 투자 매력은 여전하다. 최성호 현대산업개발 상무

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