[부동산맞수]주상복합-아파텔-오피스텔

《치열한 경쟁 관계를 유지하며 때로 적(敵)이, 때로 동지가 되는 사람이나 기업 등이 있다. 이를 일반적으로 라이벌, 또는 맞수라고 부른다. ‘삼성그룹과 현대그룹’ ‘롯데백화점과 신세계백화점’ 등의 예에서 알 수 있듯 둘의 관계를 따져보면 관련 분야의 다양한 정보를 읽을 수 있다. 부동산도 마찬가지다. 아파트와 오피스텔, 서울 강남과 서울 강북, 래미안과 현대홈타운 등을 비교 분석해보면 각기 갖고 있는 장단점이 한눈에 들여다보인다. 읽는 재미와 함께 심층적인 정보를 담는 ‘부동산 맞수’를 시작한다.》

올해 주택시장의 특징 가운데 하나가 ‘오피스텔의 쇠락(衰落)’이다. 봄과 함께 일반 아파트나 주상복합 분양시장이 활력을 찾고 있음에도 오피스텔 모델하우스는 아직까지 냉랭하다.

그렇다고 해서 건설회사들이 오피스텔 공급을 포기할 수는 없는 일. 한정된 땅에 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적)을 최대로 끌어올리기 위해서는 오피스텔이 최적의 대안이다.

이 때문에 건설회사들은 기존 오피스텔을 변형한 상품에서 돌파구를 찾고 있다. 그 중 눈길을 끌만한 상품이 아파트형 오피스텔이다. 속칭 ‘아파텔’로 통한다.

▽‘평범한 평면은 가라’〓아파텔의 특징은 오피스텔이면서도 아파트와 거의 비슷한 평면을 적용했다는 것.

기존 오피스텔은 직사각형 평면을 칸막이로 분리해 주거공간과 사무공간을 나눈 원룸형 구조다. 문제는 이 같은 단순한 형태의 오피스텔 공급이 너무 많아 포화상태에 이르렀다는 것. 더구나 원룸형 구조는 신혼부부나 독신자에게 적당할 뿐 일반적인 주거수요를 끌어들이기에는 역부족이다.

건설회사들도 이 점에 착안해 오피스텔 내부를 아파트처럼 방 2∼3개와 거실, 다용도실로 분리한 새 평면을 내놓았다. 주거기능을 대폭 강화한 것이다.

실제 모델하우스에 전시한 모형은 아파트와 별반 차이가 없다.

▽이런 게 다른 점〓아파텔의 경쟁 상대는 주상복합아파트와 원룸형 오피스텔. 소비자 선호에 따라 선택이 다를 수 있지만 부부와 자녀로 구성된 가족이라면 주상복합아파트의 주거 만족도가 가장 높다는 게 대체적인 평가다.

특히 올 하반기부터는 주상복합아파트의 문제로 지적돼 온 분양보증도 가능해졌다. 시공사가 부도나도 계약자들이 안심할 수 있게 된 것.

또 발코니를 설치할 수 있고 대부분 고층에 위치해 탁 트인 조망이 확보된다는 점도 주상복합아파트의 장점으로 꼽힌다.

아파텔도 이에 뒤질세라 전용률을 75% 수준까지 높이고 주방을 넓게 배치하는 등 실제 주거용으로 손색없도록 평면을 꾸미고 있다. 최근에는 단지 규모를 늘려 ‘나홀로 오피스텔’의 단점을 극복하는 수준까지 와 있다.

삼성물산 건설부문(삼성건설)이 다음 달 마포에 선보일 아파텔은 648실에 이른다. 상층부에 있는 주상복합아파트를 더하면 총 720가구나 된다.

하지만 아파텔과 오피스텔은 한 배에서 난 이란성 쌍둥이일 뿐이라는 지적도 제기된다.

근거법률과 인허가, 분양방법 등이 같은데다 분양보증 대상에서도 제외된다. 사후 관리도 아파트가 아닌 일반 건축물로 적용 받는다. 그만큼 각종 주거 관련 시설에 신경을 덜 쓸 수밖에 없는 셈이다.

또 오피스텔형 구조를 아파트처럼 꾸미다 보니 방과 거실 등을 구분하는 벽을 경량칸막이로 쓰는 경우가 많다. 방음이 잘 안 된다.

▽투자 가치〓주상복합아파트는 일반 아파트와 동급으로 취급되는 추세다. 이는 프리미엄이 말해준다. 최근 완공된 경기 성남시 분당구 정자동 ‘신영로얄팰리스’는 분양가보다 1억5000만원 가량 높은 값에 시세가 형성돼 있다. 서울 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’나 여의도 ‘트럼프월드’도 마찬가지.

반면 오피스텔 매매가는 완공 이후에도 분양가 수준에서 머문다. 매매차익보다는 월세를 받는 수익형으로 기획된 상품이기 때문이다.

아파텔은 아직까지 검증이 덜 됐다. 프리미엄이 전혀 붙지 않는 단지도 있는 반면 서울 양천구 목동 ‘동양파라곤’처럼 분양가보다 5000만원 이상 높은 값에 거래되는 곳도 있다.

황용천 해밀컨설팅 대표는 “단지 규모나 평면 구조, 입지 여건에 따라 가격차가 큰 만큼 이를 잘 고려해 선택해야 한다”고 조언했다.

주상복합아파트, 아파텔, 오피스텔 비교
구분		주상복합아파트	아파텔	오피스텔
근거법률		건축법	건축법	건축법
인허가		건축허가	건축허가	건축허가
분양 방법	투기과열지역	공개분양	공개분양	공개분양
	청약과열지역	공개분양	공개분양	공개분양
	기타 지역	임의분양	임의분양	임의분양
분양보증		7월부터 보증대상 편입	보증대상 제외	보증대상 제외
사후관리 근거		공동주택관리령	일반 건축물 적용	일반 건축물 적용
발코니		있음	없음	없음
욕조		설치 가능	설치 불가	설치 불가
전용률		75∼85%	75% 안팎	50∼60%
주택임대사업자		해당	해당 안됨	해당 안됨
부가가치세		전용 25.7평 초과시 부과	평형 상관없이 부과	평형 상관없이 부과
1가구 2주택		해당	해당	업무용 사용시 해당 안됨
생애최초주택구입자금		지원 안됨	지원 안됨	지원 안됨
장점		초고층이 많아 전망이 좋고 각종 생활편의시설 풍부. 대부분 역세권에 건설. 입주 후 프리미엄 강세.	대부분 주상복합 건물 안에 들어서 있어 각종 편의시설 이용 가능. 역세권에 건설.	업무용과 주거용 중 선택 가능. 층고가 아파트보다 높음.
단점		분양가 높아 초기 부담 큼. 단지 규모가 작으면 아파트보다 가격 상승 낮아. 창문을 열 수 없어 아파트보다 개방감 떨어짐.	저층에 들어서기 때문에 전망이 다소 떨어짐. 내부가 경량 칸막이로 돼 있어 소음 처리 미흡.	소형이 많아 과밀화. 주차공간 부족. 경기 하락시 월세 세입자 줄어 투자 금액 대비 수익률 떨어짐.

고기정기자 koh@donga.com