[부동산]모기지론 도입되면…집값 70%까지 대출

집값의 30%로 내 집 마련을 할 수 있도록 해주는 모기지론(Mortgage loan·장기주택담보대출) 유동화 제도가 내년 3월경 도입될 예정이다. 당초 계획보다 모기지론 규모가 줄어들고 아직 해결되지 않은 문제도 일부 남아 있으나 제도 시행 자체는 일정대로 무난히 이뤄질 전망이다.

모기지론은 현재 내 집 마련에 평균 10년 10개월을 들여야 하는 주택 수요자들에게 내 집 마련 기간을 줄이는 좋은 수단이 될 것으로 기대된다.

▽모기지론이란=낮은 금리로 집값의 70%까지 빚을 얻어 10∼20년 동안 천천히 나눠갚아도 되는 주택담보대출 상품을 말한다. 즉 집값의 30%로 내 집 마련을 할 수 있는 것이다. 모기지론을 이용하면 대다수 직장인이 결혼 후 5년 이내에 내 집 마련을 할 수 있을 것으로 정부는 내다본다.

예컨대 주택 마련 자금을 5000만원 모은 직장인이 1억원가량을 대출받아 1억5000만원짜리 집을 장만할 수 있다는 얘기다. 은행 빚은 20년에 걸쳐 다달이 76만원씩 갚아나가면 된다.

이런 ‘마술’은 어떻게 가능할까? 정부가 세우는 한국주택금융공사라는 기관이 금융회사들의 주택저당채권(주택담보대출 채권)을 넘겨받은 뒤 이를 바탕으로 새로운 증권(유동화증권)을 만들어 판다.

유동화증권 판매대금을 다시 은행에 넘겨주기 때문에 먼저 나간 대출이 미처 상환되기 전에 비슷한 금액을 다른 사람에게 빌려줄 수 있다. 이처럼 대출 재원이 풍부해지므로 대출을 더 많이 해주면서도 대출 금리를 낮추고 고정시킬 수 있는 여지가 생긴다.

▽일반 주택담보대출과 뭐가 다른가=모기지론이 주택을 담보로 10년 이상 장기로 주택 구입 자금을 빌려준다는 점은 통상의 장기 주택담보대출과 같다. 하지만 장기 주택담보대출의 금리가 대개 시중금리에 연동되는 변동금리인 데 반해 고정금리라는 점에서 뚜렷한 차이가 있다. 금리는 당시의 시장금리에 준해서 결정되지만 일단 금리가 정해지면 금리가 올라도 원리금 상환 부담이 늘지 않는 것이다.

또한 보유 주택 수와 관계없이 이용할 수 있는 일반 주택담보대출과 달리 1가구 1주택에만 허용될 예정이다. 실수요자가 아닌 부동산 투자자는 애초에 이 제도의 혜택을 누릴 수 없다. 다만 집을 한 채 갖고 있는 사람이 현재 살고 있는 집을 팔고 다른 집을 구입해 이사하려고 할 때는 대출을 신청할 수 있다. 모기지론의 대출 한도는 2억원으로 결정됐다. 따라서 서울에서는 중소형 주택을 구입하는 경우에나 이용할 수 있다. 하지만 실수요자의 경우 일반 주택담보대출을 이용할 때보다 대출을 더 많이 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV)이 일반 주택담보대출의 40∼60%보다 높은 70%선이기 때문이다. 정부가 계획하고 있는 내년 모기지론의 총 규모는 22조5000억원이다. 모든 대출자가 2억원씩 받아간다면 11만2500명이 이용할 수 있는 것이다.

모기지론과 일반 주택담보대출 비교
구분	모기지론	일반 주택담보대출
만기	10년 이상	다양하며 대개 10년 이내
대출한도	2억원	주택의 감정평가가격에 따라 다름
금리	대출시 시장 금리에 따라 결정되나 한번 정해지면 만기까지 고정됨	시장 금리에 따라 기간별로 변동됨
담보인정비율(LTV)	70%선으로 계획하고 있음	지역별 및 주택유형별로 40∼60%
신청요건	1가구 1주택 보유자. 기존 주택을 팔고 집을 넓혀가는 경우도 가능	주택 수와 무관하게 가능

자료:재정경제부

이철용기자 lcy@donga.com