[부동산/전문가 기고]김학권/주상복합-오피스텔 투자목적 위험

10·29주택시장안정 종합대책 이후 주택시장이 깊은 수렁에 빠졌다. 특히 아파트를 대신한 주거 대체 상품으로 급부상했던 주상복합아파트와 오피스텔은 심각한 타격을 받고 있다.

11월까지만 해도 주상복합 분양시장은 호황을 누렸다. 서울 광진구 자양동 현대홈시티 70 대 1, 서울 동대문구 청계벽산메가트리움 20 대 1, 경기 부천시 상동 코오롱 이데아폴리스 30 대 1 등 높은 청약 경쟁률을 보였다.

하지만 12월에 분양한 주상복합아파트의 청약률은 부진한 모습이다. 이달 들어 청약접수를 받은 서울 종로구 인의동 효성주얼리시티가 1.9 대 1의 저조한 청약경쟁률을 보였고 강남구 논현동 주상복합 ‘동양파라곤’도 대거 미분양이 발생해 다시 선착순 분양에 들어갔다. 이는 주상복합 시장도 차익을 노린 가수요자보다는 실수요자 중심으로 재편되는 과정이라고 할 수 있다.

이 같은 양상은 내년에도 더욱 두드러질 것으로 보인다. 내년 2월부터 주상복합아파트도 주택법 적용을 받아 20가구 이상일 경우 일반 아파트처럼 청약통장을 가지고 있어야 청약이 가능하고 분양권 전매도 금지되기 때문이다. 부동산 투자의 3가지 원칙인 수익성, 위험성, 환금성 중 환금성이 크게 떨어지는 셈이다. 앞으로 주상복합아파트에 투자하려는 사람이라면 반드시 유념해야 할 대목이다.

오피스텔 시장 역시 전망이 불투명하다. 최근에 오피스텔을 분양받은 사람들은 왜 분양받았는지 후회스럽다고 말하는 사람이 대부분일 정도다. 이는 아파트 시장은 시세차익이 발생하는 구조지만 오피스텔은 시세차익이 아니라 수익률 차원에서 접근해야 한다는 점을 간과했기 때문이다.

더욱이 최근 2년간 공급이 크게 늘면서 공실률이 늘고 수익률도 그리 높지 않은 상황이다.

여기에 내년에 오피스텔 입주물량이 대거 쏟아질 전망이어서 오피스텔 투자자들은 더욱 어려워질 것으로 보인다. 다만 정부가 이르면 내년 초부터 주거용 오피스텔에 대한 건축 기준을 대폭 강화해 사실상 공급을 차단하고 나설 것으로 보여 기존 오피스텔이나 주상복합은 반사이익을 누릴 수도 있을 것으로 예상된다. 특히 수요층이 두꺼운 도심 역세권에 위치한 30평형대 주거용 오피스텔이나 주상복합은 실수요자를 중심으로 다시 관심을 갖는 계기가 될 수도 있다.

김학권 세중코리아 사장