[부동산 이게 궁금해요]2주택중 1채 팔땐 비과세요건 따져봐야

Q:현재 경기 광명시에 아파트 한 채를 갖고 있으며 6년 전에 구입해 거주는 안하고 있다. 그런데 2년 전에 서울 사당동에 아파트를 한 채 더 사서 여기에 계속 거주하고 있다. 이 아파트는 1년 전에 재건축사업을 추진해 아직 사업승인이 안 난 상태로 철거되지는 않고 있다. 이 상태에서 둘 중 하나를 팔고자 하는데 어떻게 하면 좋을까?

A:현행 양도소득세법으로는 주택 중에서 1가구 1주택으로 세법이 정하는 요건을 갖춘 주택에 한해 비과세한다. 세법 요건에 맞지 않으면 양도차익에 대해 과세하도록 규정하고 있다.

주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 양도 당시에 국내에 1가구가 1주택을 3년 이상 보유한 주택이어야 한다. 다만 시가가 6억원을 넘으면 고가(高價)주택으로 분류돼 6억원 초과 부분은 1가구 1주택이라도 양도세 과세 대상이다.

또 서울, 경기 과천시와 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 의왕시 산본, 부천시 중동 등 5대 신도시에서는 3년 보유기간 중 2년 이상은 실제로 그 집에 살아야 양도세를 내지 않는다.

이들 7개 도시 이외 지역의 주택에는 거주 요건은 없다. 3년 이상 보유 요건만 갖춘 1가구 1주택이면 양도세를 내지 않아도 된다.

위의 질문은 현재 1가구 2주택이지만 어느 집을 팔아야 세금을 적게 내거나 안 낼 수 있는가를 묻는 것이다. 1가구 2주택이지만 재건축 사업 진행으로 철거일 이후부터 아파트가 다시 들어서 건물이 생기기 전까지는 실제로는 주택이 없어지는 것이다. 따라서 대신 조합원 입주권이라는 권리만 갖게 된다.

그래서 철거일 이후 광명시 소재 아파트를 팔면 1가구 1주택이 되는 셈이다. 광명시 주택을 3년 이상 보유했고 광명시는 거주요건이 필요 없으므로 비과세 대상 주택으로서 양도세를 피할 수 있을 것이다.

또 사당동 재건축아파트가 다시 준공된 후 이 집을 팔 경우 공사기간 포함하여 총 보유기간 3년 이상, 재건축 전의 거주기간을 합쳐 2년 이상 거주면 비과세 대상이 된다.

이우진 세무사(www.rtax.co.kr)