[마이홈]2005년 부동산 세금-법규 이렇게 바뀝니다

내년부터 부동산 관련 정책과 법규, 세금제도가 상당부분 달라진다.

규제에 따라 울고 웃는 부동산 시장의 특성상, 수요자 입장에서는 미리 알고 대비하면 ‘효과적인 재테크’에 이용할 수도 있다.

당초 내년 1월 1일 도입될 예정이었던 취득·등록세 인하나 종합부동산세 도입 등은 국회에서 법안통과가 안 되었거나 시행시기를 놓고 고위 당직자들의 이견이 맞물리고 있어 세부 일정이나 내용이 조정될 여지가 있다는 점을 감안해야 한다.

바뀌는 주요 제도들과 함께 관심을 모으고 있는 택지개발지구의 분양일정을 알아보자(괄호안은 시행예정 시기).

▽부동산 거래세율 인하(1월)=아파트를 취득·등록할 때 세율이 인하된다. 지금은 취득세와 등록세 등을 합해 5.8%이지만 신규 분양 아파트는 4.6%로 줄어들며 기존 아파트는 4.0%로 1.8%포인트 줄어든다. 하지만 기존 주택은 과세표준(세금을 부과하는 기준)이 현재 시가의 30∼40% 수준에서 내년에는 시가의 70∼90% 수준으로 올라가기 때문에 주택거래신고제 실시로 이미 높은 세금을 내고 있는 서울 강남권 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 거래세가 늘어날 가능성이 높다.

▽1가구 3주택 이상 보유자 양도세 중과(1월)=1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대해 일반세율(9∼36%)보다 훨씬 높은 60%세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.

▽원가연동제와 채권입찰제 도입(2월)=최근 관련 법안이 국회를 통과해 2월부터 실시된다. 원가연동제가 도입되면 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간업체가 공공택지에서 분양하는 25.7평(전용면적 기준) 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다. 또 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되기 때문에 주변 시세보다 20∼30% 저렴한 아파트가 공급된다.

25.7평 초과 아파트용 택지에 대해서는 채권을 가장 많이 매입한 업체에 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 상당히 높아질 것으로 보인다.

▽주택가격공시제 실시(4월)=토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 공개된다. 단독주택은 표본조사, 공동주택은 전수조사 방식으로 조사하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이 될 예정이다.

▽상가, 오피스텔 후분양제 도입(4월)=3000m²(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사를 3분의 2 이상 끝내고 해당 시·군·구청에 신고절차를 거친 다음 분양해야 한다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.

▽리모델링 증축 제한(4월)=공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 계획이었던 20% 이내, 7.56평에서 다소 늘어난 수치다. 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 단지의 경우는 건축심의위원회 심의를 거쳐 증축 규모 제한 대상에서 제외할 수 있다.

▽판교신도시 시범단지 분양(6월)=284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택은 2만6974가구가 들어설 예정이다.

전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가연동제가 적용돼 평당 분양가가 800만∼900만 원대, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 1500만 원대 이상이 될 것으로 전망된다. 정부는 청약과열 방지를 위해 무주택자 우선공급 비율 확대, 분양권 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지, 입주 후 일정기간 매매금지 등의 규제를 검토 중이다.

▽종합부동산세 과세대상 확정(6월)=종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월 1일 현재 보유자다. 따라서 집을 팔 때는 6월 1일 이전, 집을 구입할 때는 6월 1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다.

▽재건축 개발이익환수제=재건축시 일정 비율을 임대아파트로 지어야 하는 재건축 개발이익환수제가 실시될 전망이다. 법 시행일 기준으로 재건축 사업승인 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%, 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 아파트를 임대아파트로 지어야 한다.

▽부동산 실거래가 신고 의무화=이중계약서 작성금지, ‘떴다방’ 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월경에 실시될 예정이다. 그러나 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 높다.

▽종합부동산세 신고 및 납부=종합부동산세 시행이 현행안대로 확정될 경우 기준시가 9억 원 이상의 주택을 보유한 종합부동산세 과세 대상자들은 내년 12월 1일부터 15일까지 세금을 내야 한다.

조인직 기자 cij1999@donga.com