[공시지가 대폭상승]비투기지역 땅 하반기 사야 이득

전국 땅값의 기준이 되는 표준지 공시지가가 지난해보다 평균 26.25% 상승했다.

이에 따라 5월 말 확정될 전국 2800만 필지의 개별공시지가도 이와 비슷한 수준으로 오를 전망이다.

이는 곧 거래세(취득세+등록세+α), 토지분 재산세(예전 종합토지세), 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 각종 토지 관련 세금이 늘어남을 의미한다.

따라서 다양한 절세 전략이 필요한 시점이다.

▽매입은 올 하반기로 늦추라=토지 매입을 언제 할 것이냐는 토지투기지역이냐 아니냐에 따라 다르다.

토지투기지역은 이미 실거래가격을 기준으로 각종 부동산 세금이 부과된다. 따라서 공시지가가 오른 것에 큰 영향을 받지 않는다.

하지만 비(非)토지투기지역은 상황이 다르다. 되도록 6월 1일 이후로 늦추는 게 유리하다.

일반적으로 계약서를 쓸 때 매입금액을 실제보다 낮게 적는 게 관행이고 세금은 공시지가를 기준으로 부과된다.

이를 적용하면 6월 전에 토지를 구입하면 낮은 공시지가 덕분에 등록세나 취득세를 줄일 수 있다. 하지만 등록세와 취득세를 합친 것이 취득가액의 4.0%에 불과하다. 세금 절약 효과가 크지 않다는 얘기다.

반면 땅을 되팔 때 내야 하는 양도세(양도차익의 9∼36%)는 엄청 늘어날 수 있다. 산 가격이 작을수록 양도차익이 커지기 때문.

따라서 올해 공시지가 상승률이 높은 지역 가운데 토지투기지역으로 묶이지 않은 강원 원주 횡성 평창, 경기 연천 김포 양주 등지에서는 되도록 매입 시기를 늦추는 게 좋다.

주의할 점은 마냥 늦춰서는 안 된다는 것. 내년부터 실거래가 의무화가 시행되면 거래세가 20∼30% 오를 수 있기 때문에 올해 안에 사는 게 좋다.

▽증여는 서둘러라=세율이 변하지 않았다면 취득세와 등록세는 공시지가 인상률만큼 상승한다. 하지만 올해 들어 거래세율이 5.8%에서 4.0%로 인하됐기 때문에 지난해와 비교할 때 모든 필지가 오르지는 않는다. 공시지가 상승률이 높지 않다면 거래세가 오히려 줄어들 수도 있다.

공시지가 상승률이 45%를 넘는 땅은 지난해보다 거래세가 늘고 그 이하인 곳은 감소한다.

따라서 공시지가가 45% 이상 오를 것으로 예상되는 소유 토지에 대해 증여나 매도를 생각하고 있다면 5월 말 이전에 처리하는 게 좋다.

▽부부 공동명의로 매입하라=토지를 새로 매입할 때 ‘부부 공동명의’로 계약하는 것도 좋다. 종합부동산세 과세대상인 6억 원짜리 나대지라도 부부가 명의를 나눠 3억 원씩 소유한 것으로 하면 과세대상에서 제외될 수 있다.

양도세는 양도차익이 1억6000만 원이라고 가정하면 양도소득세를 한 명 이름으로 했을 때보다 최대 1170만 원까지 줄일 수 있다.

(도움말=박정현 세무사, 우리은행 PB사업단 원종훈 세무사)

<사례1> 2004년 공시지가 1억 원인 나대지
구분	2005년 5월 말 이전	2005년 5월 말 이후	비고
공시지가	1억 원	1억2600만 원	26% 상승(전국 평균치 적용)
적용 비율	39%	50%	상승
과세표준	3261만9605원	6300만 원	93% 상승
토지분 재산세(종전 종합토지세)	6만5239원	13만9000원	113% 상승
실제 토지분 재산세 납부액	6만5239원	9만7859원	50% 상승(세 부담 상한율적용)
취득세 및 등록세	580만 원	504만 원	세율 5.8%에서 4.0%로감소

<사례2> 2004년 공시지가 10억 원인 나대지
구분	2005년 5월 말 이전	2005년 5월 말 이후	비고
공시지가	10억 원	12억6000만 원	26% 상승(전국 평균치 적용)
적용 비율	39%	50%	상승
과세표준	3억2619만 원	6억3000만 원	93% 상승
①토지분 재산세(종전 종합토지세)	204만1961원	290만 원	42% 상승
②종합부동산세	없음	165만 원	-
실제 세금 납부액(①+②)	204만1961원	306만2941원	50% 상승(세부담 상한율 적용)
취득세 및 등록세	5800만 원	5040만 원	세율 5.8%에서 4.0%로 감소
2004년 과세표준은 전년도인 2003년 공시지가에 적용비율을 곱하여 산정하였으나 2005년 과세표준은 당해연도인 2005년 공시지가를 기준으로함. 자료:박정현 세무사

조인직 기자 cij1999@donga.com

▼토기투기지역▼

서울(8개 구)=강남 서초 송파 강동 용산 강서 양천 구로.

경기(17개 시군구)=김포시, 고양시 일산구·덕양구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성시, 오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시, 파주시.

충청(15개 시군구)=충남 천안시, 공주시, 아산시, 계룡시, 연기군, 서산시, 논산시, 당진군, 청양군, 예산군, 홍성군, 태안군, 충북 청원시, 대전 서구·유성구.