[마이홈]확 바뀌는 제도… 투자전략 새롭게

부동산정책이 하루가 다르게 변하고 있다. 미리미리 확인해두지 않으면 당황하기 십상이다.

일정 규모 이상 상가 및 오피스텔에 대해 후분양제가 의무화되고 서울 동시분양은 조만간 폐지된다. 또 단독주택이나 소규모 연립주택의 공시가격이 최초로 매겨져 다음 달부터 부과될 각종 부동산 관련 세금에 적용된다.

재건축 시장의 판도를 뒤흔들 것으로 예상되는 재건축 개발이익환수제도 시행을 눈앞에 두고 있다.

▽상가·오피스텔 후분양제 시행=23일부터 연면적 3000m²(909평) 이상 규모의 상가는 3분의 2 이상 골조공사를 마친 뒤에 분양할 수 있다. 또 20실 이상 오피스텔도 이 같은 규정의 적용을 받는다.

이번 조치로 상가 투자의 안전성은 높아질 전망. 과거처럼 부지 매입도 끝나지 않은 상태에서 투자자부터 모집했다가 자금 조달에 차질이 생겨 사업이 중단되거나 지연되는 문제가 생길 가능성은 사실상 사라졌다.

다만 시행사의 자금 부담이 늘어날 수밖에 없어 분양가는 높아질 것으로 보인다. 그만큼 투자자 부담도 늘어난다는 얘기다. ▽주택가격 공시=전국의 단독주택과 다세대 및 소형 연립주택의 공시가격이 처음으로 산정돼 30일 공개된다. 그동안 보유세와 취득.등록세 등 단독주택의 세금은 시가의 30∼40% 수준인 과세시가표준액으로 부과됐다.

하지만 공시가격은 시가의 80% 수준에서 책정되므로 앞으로 각종 부동산 관련 세금이 크게 늘어날 가능성이 크다.

취득·등록세의 경우 평균 10∼20% 늘어날 것으로 예상된다. 보유세는 지방이나 오래된 주택들은 다소 낮아질 수 있지만 고가 주택이거나 새 건물이라면 최고 50%까지 오를 전망이다.

▽개발이익 환수제 도입=재건축 개발이익환수제는 내달 18일부터 시행된다.

개발이익환수제가 도입되면 사업시행인가를 받지 못한 재건축단지는 늘어나는 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적 비율) 증가분의 25%, 사업시행 인가를 받고 분양승인 신청을 하지 못한 단지는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 건설해 공급해야 한다.

이 조치로 일반분양 가구수가 크게 줄어 재건축단지의 수익성은 크게 떨어질 전망이다.

또 재건축을 포기하고 리모델링으로 사업 방식을 바꾸는 단지도 늘어날 것으로 예상된다.

▽아파트 동시분양 폐지=서울과 인천지역에서 실시되던 아파트 동시분양이 하반기부터 폐지될 전망이다. 이렇게 되면 소비자들의 선택권은 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 지금까지는 동시분양에 나온 여러 단지 가운데 1곳만 골라 청약해야 하지만 앞으로는 수시로 진행되는 분양 단지를 모두 청약할 수 있기 때문이다.

이로 인해 인기 단지는 청약경쟁률이 훨씬 높아질 것으로 보인다. 무주택 우선순위를 포함한 1순위 청약 자격자들은 청약기회가 늘어나는 만큼 당첨 확률도 높아질 것으로 예상된다. 반면 2순위 이후 통장 소지자들은 그만큼 당첨기회가 줄어들 것으로 분석된다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com