[마이홈]국세청 ‘세금절약 가이드’로 본 절세요령

《부동산 관련 세금이 갈수록 무거워지고 있다. 종합부동산세 신설에다 실거래가 과세, 단독주택 가격공시, 공시지가 인상 등 세금 부담을 늘리는 정책이 잇따라 쏟아지고 있다. 세금을 조금이라도 줄이는 노하우가 필요한 때다. 국세청이 최근 발간한 2005년도판 ‘세금절약 가이드’는 이런 노하우를 모아놓은 책이다. 국세청 인터넷홈페이지(www.nts.go.kr)에서도 볼 수 있는 이 책을 통해 절세 요령을 살펴본다.》

▽상가는 부인 명의로 취득하라=근로소득자가 별도의 임대소득을 노리고 상가를 매입할 때는 본인보다 배우자 명의로 매입해야 세금을 줄일 수 있다.

연봉 7000만 원인 회사원이 연간 1500만 원 정도의 임대소득이 나오는 상가를 매입할 때를 가정해 보자. 본인 명의로 취득하면 근로소득과 임대소득을 합친 금액을 기준으로 850만 원의 소득세를 내야 한다.

반면 근로소득이 없는 부인 명의로 상가를 취득하면 본인과 배우자의 소득세를 합쳐 총 670만 원만 내면 된다.

▽따로 사는 부모와 주민등록을 함께 해놓았으면 집을 팔기 전에 분리하라=부모와 자녀가 각각 집을 보유하고 따로 살면서도 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨놓은 사람이 적지 않다.

이때 집을 팔면 ‘1가구 2주택’으로 간주돼 양도소득세를 물어야 한다. 따라서 집을 팔기 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다.

▽실거래가로 신고할 때는 증빙서류를 잘 챙겨라=국세청은 취득·등록세, 부동산중개수수료 등 각종 거래비용을 양도차익에서 뺀 금액을 기준으로 양도소득세를 매긴다. 주택 개조 비용, 냉난방장치 설치비 등도 양도차익에서 빼준다. 이와 관련된 서류를 챙겨야 양도소득세를 줄일 수 있다.

▽1가구 1주택 보유자는 잔금청산 일자나 등기이전 일자에 유의하라=집을 한 채 갖고 있지만 보유한 지 3년이 안돼 팔면 ‘1가구 1주택 양도소득세 비(非)과세’ 혜택을 볼 수 없다.

보유 3년을 채우지 못하고 매매계약을 체결했다면 잔금청산 일자를 가급적 뒤로 미뤄 3년 보유 요건을 채우는 게 유리하다.

▽상속 때는 월세보다 전세가 유리하다=건물을 상속할 때 임대보증금은 상속받은 사람이 임대기간 만료 후 세입자에게 돌려줘야 하므로 상속가액에서 공제된다. 월세보다 전세 비중을 늘리면 상속가액이 줄어들어 상속세를 줄일 수 있다.

▽6월 1일 이전에 매각하라=재산세와 종합부동산세 등은 매년 6월 1일 현재를 기준으로 보유한 부동산에 대해 과세된다. 6월 1일 이전에 부동산을 팔아야 재산세와 종합부동산세 등을 줄일 수 있다.

▽종신보험으로 상속에 대비하라=빌딩 소유자가 사망한 후에 자녀가 내야할 상속세가 4억 원 정도라면, 자녀를 보험금 수령자로 해서 2억 원짜리 종신보험 2개에 미리 가입하는 것을 고려해볼 만하다.

빌딩 소유자가 사망한 후 자녀는 이 보험금을 받아 상속세를 내면 되기 때문이다. 자녀가 상속세를 마련하지 못해 부동산을 헐값에 매각해야 하는 사태를 방지할 수 있다.

▽상속 전후 6개월 동안에는 매각 및 담보 제공을 피하라=상속·증여세는 기준시가 기준으로 부과된다. 다만 상속 전후 6개월(증여는 3개월) 동안 해당 부동산을 매매했다면 매매한 가격(시가)을 근거로 세금이 부과된다. 기준시가보다 시가가 높기 때문에 시가 기준으로 과세하면 세금이 늘어난다.

부동산 관련 세금 절약 요령
구분	절세 요령
1가구 1주택 양도세 비과세	―서울, 경기 과천시, 수도권 5개 신도시 등의 주택은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 ‘1가구 1주택 비과세’ 혜택을 볼 수 있다. ―따로 사는 부모와 주민등록을 함께 해 놓았다면 주택을 양도하기 전에 분리하라. ―상가 겸용 주택을 지을 때는 주택 부분을 상가 부분보다 조금 더 크게 설계하면 전체를 주택으로 인정받는다. ―무거운 세금을 물지 않으려면 1가구 3주택 이상 보유는 가급적 피하라. ―3년 보유를 채우지 못하고 팔 때는 잔금청산일 또는 등기이전 일자를 미뤄 3년 보유를 채워라.
양도 시기	―보유 기간이 3년, 5년, 10년에 가까운 부동산을 팔 때는 각각의 기간이 지난 후에 파는 것이 유리하다. 보유한 지 3년, 5년, 10년을 기점으로 세율 및 세금이 낮아진다. ―기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 직후보다는 직전에 팔아라.
양도세 신고 및 납부	―예정신고를 하면 10% 세액공제를 받을 수 있다. ―내야할 세금이 1000만 원을 초과하면 나누어 낼 수 있다.
상속세	―피상속인(재산을 물려준 부모님 등)의 재산을 정확히 모를 때는 국세청의 상속재산 조회 서비스를 이용하라. ―금융자산보다는 부동산 형태로 상속받는 게 유리하다. ―월세보다는 전세로 임대 중인 부동산을 물려받는 게 유리하다. ―상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다. ―세대를 건너뛰어(예컨대 할아버지가 손자에게) 상속을 하면 상속세를 30% 더 내야 한다. ―세금이 많으면 나누어 내거나 상속받은 부동산이나 주식으로 낼 수 있다.
증여세	―증여를 했으면 증거를 남겨라. ―증여받은 후 3개월 이내에는 증여받은 재산을 팔거나 담보로 제공하지 않는 게 좋다. ―배우자에게 증여할 때는 3억 원 범위 내에서 증여하면 비과세 혜택을 볼 수 있다.
지방세	―별장, 골프장, 고급주택 등은 일반 취득에 비해 취득세가 최고 5배 중과세된다. ―6월 1일 이전에 팔아야 세금이 줄어든다. 재산세, 종합부동산세 등은 매년 6월 1일 현재 보유한 부동산을 기준으로 과세되기 때문이다.
자료:국세청

이은우 기자 libra@donga.com