[부동산 稅테크]④국세청 자금출처 조사

올해부터 부동산 실거래가 신고제도가 시행되고 등기부등본에도 실제 거래한 금액이 기재돼 국세청이 정확한 취득금액을 파악할 수 있게 됐습니다.

이에 따라 앞으로는 경기 성남시 판교신도시 당첨자뿐 아니라 부동산을 취득하는 모든 사람은 국세청의 자금출처 조사에 대비해야 합니다.

그만한 경제적 능력이 있다고 보기 어려운 때는 자금출처 조사가 이뤄지기 때문입니다.

취득자가 소명해야 하는 금액은 취득하는 부동산 값에 따라 달라집니다. 취득한 부동산 값이 10억 원 미만이면 취득금액의 80%, 10억 원 이상이면 취득금액에서 2억 원을 뺀 나머지 금액의 출처를 밝혀야 합니다.

그렇지 않으면 취득금액에서 소명한 금액을 뺀 나머지에 대해 증여세를 내야 합니다.

근로, 퇴직, 사업, 이자·배당, 기타소득은 지급받은 전체 금액에서 세금을 뺀 금액을 인정해 줍니다. 세무서에 가서 소득금액증명원을 신청하면 신청한 기간 동안 자신의 전체 소득을 확인할 수 있습니다.

재산을 처분한 대금은 처분금액에서 양도세를 뺀 돈을 자금출처로 인정받을 수 있습니다.

임대보증금이나 차입금은 전체금액을 인정받을 수 있지만 부채증명서나 임대차계약서를 첨부해야 합니다.

자금의 흐름도 계산해야 합니다. 자금출처는 충분하지만 실제 자금흐름을 조사한 결과 부모나 배우자에게서 증여받은 사실이 확인되면 증여세가 과세되기 때문입니다.

금융회사가 아닌 개인에게 빌린 돈을 자금출처로 인정받기 위해서는 정식으로 차용증을 작성하고 이자지급 사실을 입증할 수 있는 통장 등 금융거래 자료를 준비하는 게 좋습니다.

특히 부모나 배우자 같은 친인척에게서 자금을 빌린 경우에는 차용사실을 정확하게 입증하지 못하면 증여세를 내야할 수도 있습니다.

친인척에게 무상으로 취득자금을 빌렸을 때 1년간 빌린 돈의 합계가 1억 원이 넘으면 연 9%로 계산한 이자 금액만큼 증여받은 것으로 보아 이에 대해 증여세를 내야 합니다.

이보다 낮은 이자율로 빌렸다면 9%와 약정한 이자율의 차이에 대해 증여세를 내야 합니다.

이래저래 신경 쓸 일이 많지만 꼼꼼하게 챙기지 않으면 억울한 ‘세금 폭탄’을 맞을 수도 있습니다.

안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장