[부동산 稅테크]⑤장기보유 토지

K 씨는 고향의 토지에 개발 호재가 많아 내년에 땅값이 오를 것으로 기대했지만 올해 안에 팔기로 했다.

현재 가격보다 갑절로 오른다 해도 세금을 빼고 나면 실제 수익은 오히려 줄어드는 것으로 계산된 탓이다.

예전처럼 다운계약서를 작성하거나 편법으로 세금을 줄일 수 있는 방법이 없기 때문에 과감하게 토지를 파는 것이 재테크의 한 방편이 될 수 있다.

우선 처분 대상으로 고려할 토지는 오래 전에 취득해 취득가액이 낮은 장기 보유 토지이면서 비사업용 토지에 해당하는 경우다.

10년 정도 보유한 토지를 올해 말까지 팔면 세부담율이 양도차익(남은 금액)의 25.2% 정도이지만 내년에는 60% 정도가 된다. 세율 60%를 적용하고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 없다.

어떤 토지가 2007년부터 양도세가 중과세되는 토지인지 정확하게 알아두는 것이 중요하다. 비사업용토지는 토지 보유기간 중에 사업용에 쓰인 기간을 따져 판정한다.

토지 보유기간 중 사업용으로 토지를 사용한 기간이 △양도일 직전 3년 중 2년 이상인 경우 △양도일 직전 5년 중 3년 이상인 경우 △보유기간 중 100분의 80 이상인 경우 가운데 한 가지라도 충족되면 사업용토지로 인정돼 중과세 대상에서 제외된다.

하지만 실제 사업용에 사용하더라도 주차장용 토지와 같이 토지에서 발생되는 수익이 토지가액의 일정비율 이상이어야 사업용으로 인정되는 토지도 있다는 점에 유의해야 한다.

농지와 임야는 원칙적으로 농지소재지 시군구와 경계선을 바로 하고 있는 시군구에 거주하면서 경작하는 경우에 중과세 대상에서 빠질 수 있다.

예를 들면 하남시와 서울 강동구는 경계선을 사이에 두고 있어 괜찮지만 하남시와 서울 강남구는 안 된다는 것이다.

예외적으로 주말농장용 농지는 가구당 300평까지 중과세 대상에서 제외해 준다.

20년 이상 보유한 농지와 임야는 2009년 12월 31일까지 팔면 중과세 대상에서 제외된다.

이 밖에 영림계획 인가를 받은 임야와 보안림, 군사시설보호구역, 개발제한구역 안의 임야 등 공익상의 이유로 토지 이용에 제한이 있는 임야도 중과세 대상에서 제외되므로 양도를 서두를 필요가 없다.

상속 받은 지 5년이 지나지 않은 농지와 임야, 목장용지도 중과세가 적용되지 않는다.

올해 말 이전에 농지와 임야 등을 상속 받았을 때는 2009년까지 양도하면 일반세율로 세금을 내고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다.

안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장