[부동산과 법률]계약서-등기면적 차이날 땐

Q : 최근 아파트와 상가를 1개씩 분양받았는데, 둘 다 등기된 전용면적과 공용면적이 분양계약서에 적힌 것보다 작았습니다. 저뿐만 아니라 분양받은 사람 모두 같은 상황이었는데, 이럴 때 작게 등기된 부분만큼 돈을 되돌려 받을 수 있는지요.

A : 아파트나 상가를 분양받았을 때 계약서에 적힌 평수보다 작게 등기되면 판 사람에게 줄어든 평수에 해당하는 금액만큼 깎아달라고 요구할 수 있고, 실제 등기된 평수만으로 계약 목적을 달성할 수 없다면 매매계약 전체를 해제할 수 있습니다. 평수가 줄어 영업을 할 수 없게 되는 등의 피해를 봤다면 손해배상 청구도 가능합니다.

민법에 따르면 ‘수량을 지정한 매매’의 목적물이 부족한 경우와 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 없어진 경우 사들인 사람이 부족 또는 멸실(滅失) 여부를 알지 못한 때에는 계약 해제, 감액 청구, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이때 수량을 지정한 매매는 당사자가 매매의 목적물이 일정한 수량을 갖고 있다는 데 주목해 대금도 그 수량을 기준으로 정하는 것을 말하기 때문에 평당 분양가로 분양을 받는 아파트와 상가는 민법이 정하는 ‘수량을 지정한 매매’에 해당됩니다.

따라서 전용면적이나 공용면적이 계약서에 기재된 것보다 작게 등기됐다면 작게 등기된 부분만큼 대금을 줄여 달라고 (감액)청구할 수 있습니다. 매도인이 응하지 않으면 소송을 통해 청구할 수 있습니다.

법원 판례도 아파트 분양 때 공유 대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정 매매로 보고 공유 대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 제574조에 의한 대금감액 청구권을 인정한 사례가 있습니다.

아파트나 상가를 산 사람이 선의(善意)인 때, 즉 평수가 작다는 등의 사실을 몰랐던 때는 그 사실을 안 날로부터 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 그런 사실을 알았다면 청구할 수 없습니다.

김조영 변호사·www.r119.co.kr