[부동산 稅테크]<32>공시지가와 세금

올해 적용될 공시지가가 이달 말일자로 공표될 예정이라고 한다. 공시지가는 부동산 관련 세금의 산정 근거가 되는 만큼 잘 숙지해 두는 게 절세(節稅)의 첫걸음이다.

공시지가와 관련해 알아 둘 사항으로는 공고되는 바로 그날부터 효력이 발생한다는 점이다.

공고된 다음 날이 아니기 때문에 토지 등 부동산을 파는 사람이 오른 공시지가를 보고 서둘러 그날 잔금을 정리하고 등기를 했다고 해도 이미 새 공시지가를 기준으로 각종 세금이 계산된다는 것이다.

공시지가는 우선 재산을 갖고 있을 때 내는 보유세에 직접적인 영향을 미친다. 토지에 대한 보유세는 시세에 상관없이 공시지가를 기준으로 세금을 매긴다.

증여세나 상속세도 마찬가지다. 증여나 상속 재산에 대한 시가(증여일 전후 3개월 내 혹은 상속일 전후 6개월 내 매매가)가 없으면 공시지가를 기준으로 세금을 계산한다.

그렇다면 실거래가를 기준으로 부과되고 있는 양도소득세는 공시지가와는 관련이 없을까? 그렇지는 않다.

양도세를 계산할 때 1985년 전에 취득한 부동산은 일괄적으로 1985년 1월 1일에 산 것으로 보고 세액을 산출한다. 또 1985년 이후에 취득했더라도 정확한 가격을 알지 못할 때에는 국가에서 정한 일정한 공식에 따라 취득가액을 산정하게 되는데 이를 ‘환산 취득가액’이라 한다.

바로 이 환산 취득가액을 계산하는 과정에서 분모는 부동산을 되파는 시점의 공시지가가 된다. 즉, 양도 시점의 공시지가가 오르면 분모가 커지게 돼 환산 취득가액이 줄어든다. 환산 취득가액이 적어지면 해당 부동산을 싸게 산 것으로 간주돼 양도세는 그만큼 늘어난다.

이 때문에 취득가액을 모르는 부동산을 팔 때는 공시지가가 오르기 전에 소유권 이전등기를 하거나 잔금을 청산하는 게 좋다.

물론 이런 계산은 취득가액을 실제로 확인할 수 없는 때에만 적용할 수 있다. 세무서가 거래 상대방을 확인해 취득가액을 알 수 있다면 실제 거래금액을 기준으로 양도세를 계산한다는 점을 잊지 말아야 한다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장