[부동산과 법률]‘지분제 재건축’ 추가이익 반환

Q :《재건축 아파트의 조합원입니다.

우리는 ‘지분제 사업방식’을 채택하고 있는데, 시공사가 조합과 계약을 체결할 때 예상했던 것보다 일반 분양가가 훨씬 상승해 시공사가 큰 이익을 봤습니다. 추가이익 반환청구를 할 수 있을까요?》

A :재건축이나 재개발 사업방식에는 크게 도급제와 지분제가 있습니다.

도급제는 조합이 시공사와 단순 도급공사 계약만 맺고, 사업에서 이익과 손실을 조합이 전부 책임지는 방식입니다.

예를 들어 시공사와는 평당 330만 원의 공사계약만 체결하고, 조합원 이주비나 공사비 등에 대한 모든 자금 집행과 금융비용, 사업 리스크 등을 조합이 책임집니다. 아울러 이 사업에서 발생하는 이익이나 손실은 조합(궁극적으로는 조합원)의 몫으로 돌아갑니다.

반면 지분제는 시공사가 조합원들에게 일정 비율의 무상지분을 보장하고, 나머지 비용과 사업 리스크 등을 모두 시공사가 책임지는 방식입니다.

20평형짜리 기존 아파트를 갖고 있던 조합원에게 시공사가 무상지분 130%를 제공해 26평형 아파트를 공짜로 주되 그 조합원이 신축아파트 40평형을 신청하면 14평(40평형―26평형)에 대한 분양금만 납부하면 되는 것입니다.

그런데 시공사가 조합에 사업제안을 하거나 조합원 분담금을 정할 때 향후 40평형의 일반분양가를 평당 1000만 원으로 전제하고 무상지분을 130%로 정했다고 가정해 봅시다.

20평형을 갖고 있던 조합원이 40평형을 신청하면 무상지분 26평형을 뺀 14평에 대해 평당 1000만 원씩 1억4000만 원을 내야 하는데, 일반분양가가 1300만 원이 됐다면 1억8200만 원(14평×1300만 원)을 납부해야 합니다. 이때는 아무리 지분제라 하더라도 당초 계획보다 많은 이익을 본 시공사를 상대로 이익 금액 중 일정액을 반환토록 청구할 수 있습니다.

처음부터 일반분양가를 평당 1300만 원으로 정했다면 조합원 무상지분도 130% 이상으로 책정했을 것이고, 무상지분보다 큰 평수를 선택한 조합원들로부터 평당 1000만 원이 아닌 1300만 원을 받아 추가이익을 얻었기 때문입니다.

김조영 변호사·www.r119.co.kr