[부동산과 법률]공사중 부도 채권자모임 만들어 대응을

요즘 건설사들이 상당한 어려움에 직면해 있다고 합니다. 지방은 물론 수도권에서까지 미분양 아파트가 속출해 외환위기 직후보다 건설업계의 상황이 더 심각하다는 말도 나오고 있습니다.

이런 때에 건축주의 자금 사정이 악화되거나 건설사가 부도 나 준공 전에 아파트 공사가 중단된다면 분양받은 수요자들은 어떻게 해야 할까요.

공사가 중단된 아파트의 소유자는 건축주입니다. 분양받은 사람들이 계약금과 중도금 등을 냈더라도 아파트에 대한 소유권을 주장할 수 없다는 얘기가 됩니다.

따라서 건축주에 대해 채권을 가진 기관이나 사람들이 아파트 터나 공사가 중단된 아파트에 대해 가압류나 경매 등의 법적절차를 취하면 분양받은 사람들이 이미 납부한 분양대금을 되돌려 받기가 쉽지 않습니다.

이 때문에 공사가 재개될 가능성이 거의 없을 경우 분양받은 사람들은 채권자 모임을 만들어 건축주와 협의한 뒤 앞으로 내야 할 분양 잔금 등을 거둬 시공사를 선정해 공사를 마무리하고 분양받은 사람들의 명의로 등기하는 게 바람직합니다.

대법원이 2001년 2월 선고한 판례(사건번호 99두5580)에 따르면 분양받은 사람들이 공사비를 분담해 90% 공정에서 중단된 아파트 공사를 마무리했더라도 분양 잔금을 모두 내지 않고 준공검사를 받지 않은 채 입주했다면 아파트 소유권은 건축주에게 있습니다.

무조건 입주만 한다고 해서 아파트 소유권이 분양받은 사람에게 넘어오지 않는다는 점을 유의할 필요가 있는 것이지요.

또 분양받은 사람들이 아파트 건물에 대한 소유권을 넘겨받은 후 아파트 터에 가압류 등이 등기된 사실을 발견했다면 가압류 등을 말소하는 소송을 내면 됩니다.

대법원이 2006년 3월 이와 관련된 판결(사건번호 2004다742)을 선고한 적이 있는데요. 아파트와 같은 집합건물은 건물과 토지에 대한 소유권이 분리될 수 없기 때문에 제3의 채권자가 공사가 중단됐던 아파트 터에 대해 가압류 등의 조치를 취했더라도 가압류 등은 효력이 없다는 게 요지였습니다.

제3의 채권자는 애초부터 실익이 별로 없는 소송을 낸 것인 만큼 분양받은 사람들이 가압류 말소 소송 등을 통해 건물과 토지 모두에 대한 완전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr