[부동산과 법률]중개인 잘못으로 인한 매매계약 손해

임대차나 매매계약을 하면서 중개인의 잘못으로 손해를 봤다고 주장하는 사례가 종종 있습니다. 이런 경우에 중개인에게서 손해금액을 전부 배상받을 수 있는지, 일부만 배상받을 수 있는지에 관한 법원 판결을 소개합니다.

○ 소유자 확인 미비로 인한 손해

A 씨가 부동산 소유자 ‘갑’을 사칭해 ‘갑’ 명의의 주민등록등본을 제시하고, 중개인은 A 씨를 ‘갑’으로 믿고 매매계약을 알선한 사례입니다. 매수인도 A 씨를 진짜 소유자로 알고 매매대금을 모두 지급했지만 나중에 A 씨가 가짜로 밝혀져 매수인이 매매대금을 잃을 처지에 놓였습니다.

이에 대해 법원은 중개인에게 손해배상 책임이 있다고 판단하고 매매대금을 배상하라고 판결했습니다. 단 매수인도 소유자 확인에 소홀한 측면이 있다는 이유로 20%의 과실 책임을 물어 중개인이 손해액의 80%만 배상하도록 했습니다(대법원 1992년 2월 11일 선고, 사건번호 91다36239).

○ 중개인의 권리 파악 소홀로 인한 손해

채권최고액이 3000만 원인 근저당권이 설정된 중개 대상 물건에 대해 중개인이 채권최고액이 2000만 원이라고 잘못 설명한 사례입니다. 임차인은 중개인의 말을 믿고 임대차계약을 했지만 해당 주택이 경매돼 임대차보증금 중 일부를 돌려받지 못했습니다.

이에 대해 법원은 중개인의 책임을 인정하면서도 임차인의 확인 의무 소홀을 이유로 돌려받지 못한 보증금의 50%만 중개인이 지급하도록 했습니다(대법원 1999년 5월 14일 선고, 사건번호 98다30667).

○ 권리관계와 시세 확인·설명을 소홀히 한 경우

중개인이 다가구주택에 들어오려는 임차인 B 씨와 임대차계약을 하면서 이 다가구주택에 이미 입주해 있는 선순위자 임차인들의 보증금 규모와 해당 다가구주택의 시세를 잘못 알려준 사례입니다.

나중에 다가구주택이 경매되자 선순위자의 보증금 액수가 중개인의 설명보다 더 많고 해당 주택의 시세도 당초 설명보다 더 낮은 것으로 나타나 B 씨는 임대차 보증금을 배당받지 못했습니다.

이에 대해 법원은 임차인 B 씨도 권리관계 등을 확인할 의무가 있는데 이를 게을리 했다는 이유로 중개인이 B 씨가 입은 손해의 40%만 배상하도록 판결했습니다(대구지법 2004년 10월 19일 선고, 사건번호 2004가단23537).

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr