[부동산과 법률]상가분양계약때 ‘업종변경 금지’ 꼭 확인을

상가나 아파트를 분양받아 계약할 때 꼼꼼히 살펴야 할 것이 한둘이 아닙니다.

무엇보다 상가나 아파트를 분양하면서 업체가 안내나 광고에서 밝힌 ‘중요 부분’이 분양계약서에도 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 직접 상가나 아파트 예정 지역을 찾아가서 둘러보는 것도 필요합니다.

아파트는 조경이나 주변 여건 등을 과장하는 사례가 있습니다. ‘온천물이 나오는데 단지 안에 온천을 만들어 주겠다’ ‘단지 주변에 새로운 공원이 조성된다’ ‘도로가 확장될 예정이어서 교통여건이 크게 개선된다’ 등은 한두 가지 예에 불과합니다.

상가는 ‘유동 인구가 많아 높은 수익을 올릴 수 있다’ ‘유명 영화관이 여러 층을 사용하기로 입점 계약이 됐다’ ‘상가 지하와 지하철역이 통로로 연결된다’ 등을 들 수 있습니다.

법원은 이러한 매매계약의 중요 부분이 분양계약서에 적혀 있지 않아도 매매계약 내용의 일부가 될 수 있는 것으로 판결하는 추세입니다. 하지만 분양계약서에 적힌 내용과 그렇지 않은 내용 사이에는 법적인 효력의 차이가 있는 것은 물론입니다.

또 상가를 분양받을 때 확인해야 할 중요 사항이 업종변경금지입니다.

분양계약서에 특정 업종이 지정되어 있고 업종변경금지 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 업종변경금지 조항이 없으면 분양 후 업종을 자유롭게 바꿀 수 있지만 변경을 금지하고 있으면 바꾸기가 어렵기 때문입니다.

다만 분양계약서에 업종이 특정돼 있고 업종변경금지 조항이 있어도 이는 분양 계약을 한 사람이나 등기 전에 전매한 사람 사이에서만 효력이 있습니다. 즉, 등기 후 점포를 매입해 새롭게 소유자가 된 사람에게는 업종변경금지 조항의 효력이 미치지 않습니다.

하지만 등기 후 샀더라도 업종 변경을 하지 못하는 경우도 있습니다. 상가번영회의 정관에 업종변경금지 조항이 있고 그 정관이 상가 소유자 및 건물 전용면적의 4분의 3 이상의 찬성을 각각 얻어 효력을 발휘하고 있을 때입니다.

따라서 등기 후에 상가를 매입한 사람은 반드시 상가번영회 정관을 확인해야 합니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr