봄 이사철에는 집주인과 세입자 사이에 임대차 보증금 인상을 놓고 분쟁이 늘어납니다. 임대차 보증금의 인상 폭에 대한 법적 제한은 없는지, 그리고 임대차 재계약 때 집주인들은 어떤 점을 지켜야 하는지 알아봅니다.
현행 주택임대차보호법은 임대차 재계약 때 보증금의 인상폭에 대해서는 제한을 두지 않습니다. 집주인이 세입자에게 원하는 만큼 보증금 인상을 요구할 수 있도록 돼 있다는 뜻입니다.
따라서 현행법상으로는 집주인이 세입자에게 보증금을 올려 달라고 요구하면 세입자는 이를 수용하든지, 아니면 거부하고 다른 곳으로 이사를 가는 것 외에 달리 방법이 없습니다.
다만 집주인은 임대차 기간이 끝나기 전 1∼6개월 안에 세입자에게 보증금을 올려 재계약하겠다는 뜻을 반드시 통보해야 합니다. 만약 이 기간에 집주인이 이런 점을 세입자에게 통보하지 않으면 임대차 기간이 끝난 후 종전과 같은 임대차 조건으로 다시 계약하려는 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제6조).
집주인으로서는 통보를 할 때 전화보다 서면으로 하는 것이 바람직합니다. 서면으로 하려면 내용증명 우편으로 계약기간 만료 2, 3개월 전에 미리 발송하는 것이 좋습니다. 그래야만 세입자가 다른 집을 알아볼 시간 여유를 가질 수 있고, 통지 여부를 놓고 집주인과 세입자 간에 불필요한 분쟁이 발생하지 않습니다.
한편 주택과 달리 상가건물 임대차의 경우 임대차 재계약 기간을 포함한 총임대차 기간이 5년을 넘지 않을 때 재계약을 하면 임대인이 증액을 요구할 당시 임대차 보증금의 12% 안에서만 보증금 증액을 요구할 수 있습니다.
하지만 임대차 기간이 5년을 넘은 뒤에는 재계약 때 인상폭의 제한이 없습니다. 상가건물은 임차인이 권리금과 내부 인테리어 비용 등을 투입한 점을 감안했기 때문입니다.
김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr
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