[부동산 특집]“부동산 세금 내린다” 매매 타이밍이 돈

《새 정부 출범 이후 부동산 관련 세제 변화에 많은 사람들이 주목하고 있다. 이명박 정부가 양도소득세를 포함한 부동산 세제의 감면(減免)을 공약으로 내걸었기 때문이다. 이미 정부는 양도소득세법 개정안을 20일부터 시행할 예정이다. 하지만 보유세 개정은 부동산 시장에 미치는 영향을 고려해 올 하반기 이후 단계적으로 조정할 것으로 예상된다. 부동산정보업체인 부동산써브의 함영진 연구실장은 “올해부터 거래세와 보유세의 일부가 조정될 가능성이 높기 때문에 세금 부담을 고려해 주택을 팔고 사는 시기를 조절해야 할 것”이라고 조언했다.》

6억 넘는 1가구 1주택 보유자 장기보유 특별공제 확대

하반기 취득세 등록세도 낮아져 매매시점 선택이 중요

○ 20일 이후 양도세 개정안 적용

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장기보유 특별공제의 공제 폭을 조정한 양도세법 개정안은 실거래 가격이 6억 원을 넘는 1가구 1주택 보유자를 대상으로 한다. 이 개정안은 1주택 보유기간이 3년 이상∼4년 미만이면 양도차익의 12%를 공제해 주는 것을 시작으로 1년에 4%포인트씩 공제 폭이 늘어 최장 20년이 됐을 때 80%까지 공제하는 내용을 담고 있다.

새 법이 적용되는 기준 시점은 ‘매매 잔금의 청산일’. 따라서 법 시행 전에 집을 파는 계약을 체결했더라도 시행일(20일) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 받을 수 있다. 다만 잔금을 받기 전에 소유권 이전등기를 먼저 했다면 등기일이 기준 시점이 된다.

기존 주택을 팔지 못한 채 다른 주택을 취득해 1가구 2주택자가 됐다면 1년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세율 50%의 중과세를 피할 수 있다. 단, 기존 주택도 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)을 갖춰야 한다.

1년 안에 집을 처분하기 어려운 상황이면 1년이 되기 전에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰해 중과세를 피할 수 있다.

지역과 상관없이 공시가격이 1억 원 이하인 주택 1채를 먼저 매매하면 중과세율이 아닌 일반과세율(9∼36%)이 적용된다. 또 수도권과 광역시를 제외한 기타지역(광역시 군 지역, 경기 도농복합시의 읍면, 기타 도 지역)의 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과세 대상 주택 수 계산에서 제외된다.

○ 매매 시기 조절해야

올 하반기 이후 주택 매매 시 내야 하는 취득·등록세가 일부 인하되거나 폐지될 가능성도 있다.

고가 주택을 살 예정이거나 신규 입주로 등기를 해야 한다면 취득세 등의 요율이 인하된 뒤 매입이나 등기 시점을 조절하는 것도 한 방법이다. 다만 소형 주택을 살 예정이라면 무작정 기다리는 것은 현명한 방법은 아니다. 소형주택은 요율 인하 혜택이 크지 않다. 또 최근 전세수요가 매매수요로 돌아서면서 도심의 소형 주택 가격이 상승하고 있어 세금 인하 혜택보다 집값 상승분이 훨씬 클 수 있다.

등기 시기를 미룰 때도 입주 지정 기간이 끝나면 부과되는 지체상금(遲滯償金)과 절약할 수 있는 거래세를 비교해 보는 것도 필요하다.

2주택자는 아파트를 팔 때 단순히 세금 차액을 따지기보다 앞으로의 발전 가능성이 낮은 곳의 주택을 먼저 처분하는 게 낫다. 발전 가능성이 비슷하다면 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 나중에 팔아 비과세 요건을 갖추는 것도 요령이다.

올해 들어 부부 간 증여세 공제 한도액이 3억 원에서 6억 원으로 상향 조정되면서 부부 증여가 2주택자 이상 보유자들의 양도소득세 절세 방법으로 활용될 수 있다.

○ 이의 신청도 고려해볼 만

보유세는 올해 상대적으로 늘어날 것으로 전망된다.

일부 인기지역 아파트의 공시가격은 하락했으나 상대적으로 가격이 쌌던 다세대주택 등은 많이 올랐고 2008년부터 과표적용률이 상향 조정(재산세 50→55%, 종부세 80→90%)됐기 때문.

서울 용산과 뚝섬, 인천 등 단독주택 공시가격이 많이 오른 곳의 소유주들은 이의 신청을 통해 공시가격을 낮추면 세금을 줄일 수 있다.

다만 재개발 사업이 진행되고 있는 곳이라면 하향 이의신청은 주의해야 한다. 보상가나 감정가에 손해를 입어 추후 아파트 배정에서 불이익을 볼 수 있기 때문이다.

정세진 기자 mint4a@donga.com