[부동산 특집]‘숨어 있는 1인치’ 눈 크게 뜨면 보여요

■서울 저평가 아파트 여기가면 있어요

최근 서울 강북 3구(노원, 도봉, 강북구)의 아파트 가격이 오르면서 서민들의 내 집 마련은 더욱 어려워졌다. 서울에서 3.3m²(1평)당 1000만 원 이하의 아파트를 찾기란 여간 쉽지 않은 일이기 때문이다.

하지만 서울 시내 곳곳에는 여전히 집값 상승 여파에서 벗어났거나, 슬그머니 가격이 떨어진 곳이 적지 않다. 특히 교육환경과 생활 편의시설들이 잘 갖춰진 서울 강남권 일부 지역에서도 주변 가격보다 훨씬 가격이 저렴한 곳이 있다.

단 주변보다 가격이 너무 싼 곳은 직접 현장을 방문해 그 이유를 꼼꼼히 따져본 뒤에 매입 여부를 결정해야 한다.

○ 동(洞)별 격차 큰 강남권

서울 강남권에 속하는 강남, 서초, 송파, 강동구는 동별로 가격차가 가장 크다.

부동산정보업체인 부동산써브에 따르면 20일 현재 강남구는 개포동이 3.3m²당 평균 5009만 원 선인 반면 논현동은 2111만 원이다. 무려 동 사이에 2898만 원의 가격차가 있는 셈이다.

서초구 역시 가장 비싼 반포동과 양재동 간에 3.3m²당 1261만 원, 송파구도 가장 비싼 잠실동과 마천동이 1862만 원의 가격차가 난다. 강동구도 고덕동과 천호동이 1843만 원의 격차가 있다.

강남구에서 가장 가격이 저렴한 아파트 중 하나는 논현동에 위치한 쌍용, 우민아파트 등이다. 이들 아파트의 3.3m²당 가격은 1192만∼1289만 원 선. 우민아파트 109m²(33평형)대는 4억대 초반이면 살 수 있다.

총 70채의 소형 단지지만 2005년 4월에 입주한 강남구 논현동 ‘한화꿈에그린’ 아파트도 눈여겨 볼 만하다. 89m²(27평형)의 단일형으로 4억2000만∼4억5750만 원 선에서 거래된다.

강동구 천호동에 위치한 한신아파트도 3.3m²당 1000만 원 미만에 거래 가격이 형성돼 있다. 총 224채로 49∼112m²(15∼34평형)의 중소형으로 구성됐다.

교육여건이 좋은 양천구 목동 지역과 가까운 신정동에도 가격이 싼 아파트가 있다.

양천구 신정동에 위치한 ‘대림 e-편한세상’ 아파트는 3.3m²당 1414만∼1653만 원 선에서 가격이 형성돼 있다. 총 391채의 76∼138m²(23∼42평형)로 지어졌으며 2004년 2월에 입주했다.

○ 가격차이가 작은 강북권

서울 강북권은 강남권에 비해 동 간의 가격 차이가 크지 않다.

강북구 내에서 가격이 가장 비싼 미아동이 3.3m²당 1100만 원인 데 비해 번동은 979만 원으로 122만 원 정도 차이가 난다. 노원구와 중랑구도 동별 가격차가 각각 130만 원, 150만 원에 불과하다.

강북권은 아니지만 금천구 역시 가산동이 3.3m²당 1004만 원인 데 비해 독산동은 908만 원으로 96만 원의 차이가 난다.

최근 집값이 많이 오른 노원구 상계동에서는 ‘불암현대’와 ‘동아불암’ 아파트가 비교적 가격이 저렴한 단지로 꼽혔다. 총 1298채인 불암현대 아파트는 79m²(24평형)대의 아파트가 2억5000만 원 선에서 매수가가 형성돼 있다.

동대문구 전농동의 ‘신성미소지움’ 아파트도 총 385채로 76∼132m²(23∼40평형) 규모로 구성됐다. 3.3m²당 가격은 1087만∼1227만 원 선.

이 밖에 1999년 12월에 입주한 마포구 망원동의 ‘성원2차 아파트’도 주변에 비해 저렴하다. 79m²대는 2억 원대 초반에서 거래가격이 형성돼 있다.

○ ‘싼 집’과 ‘저평가’ 된 집은 구분해야

전문가들은 가격이 저렴한 곳과 저평가된 곳은 반드시 구별해야 한다고 조언한다. 가격이 주변시세보다 싸다고 반드시 저평가됐다는 의미는 아니라는 것.

가격이 싼 아파트들의 공통점은 보통 가구수가 작은 ‘나홀로 아파트’이거나 각종 유흥시설 등으로 주변 환경이 열악한 곳이다. 반면 저평가됐다는 의미는 지금은 가격이 낮지만 향후 호재(好材)가 많아 미래에는 인기 있는 지역으로 편입될 가능성이 있다는 것.

부동산써브 나인성 연구원은 “숨어있는 저평가된 아파트를 찾으려면 현재 가격이 낮은 이유와, 미래에는 인기지역으로 편입될 수 있는 호재가 있는지를 동시에 고려해야 한다”고 조언했다.

주택시장이 상승기일 때에는 저렴한 아파트도 가격이 오를 수 있지만 하락기에 접어들면 처분조차 곤란한 애물단지가 될 수 있다는 점도 명심해야 한다.