[맞춤 재테크]상속 부동산 양도할 때 절세하려면

10억미만 주택도 ‘시가’로 상속세 신고를

【Q】상속받은 부동산을 양도할 때 절세법은?

2년 전 아버지가 갑작스럽게 쓰러지면서 김모 씨는 당시 시가 6억 원인 다가구주택 한 채를 상속받았다. 등기 이전을 하며 상속주택의 공시가격을 알아보니 4억 원이었다. 상속재산이 10억 원을 넘지 않으면 상속세를 내지 않아도 된다고 생각해 따로 상속세 신고는 하지 않았다.

2년이 지난 지금 김 씨가 상속 주택을 팔려고 보니 집값이 상속받을 당시와 동일하게 6억 원이라서 별도로 양도세를 내지 않아도 될 것이라 생각했다. 하지만 그는 6000만 원가량의 세금이 나온다는 사실을 알고 깜짝 놀랐다.

상속증여세법에서는 사망한 사람에게 배우자가 있을 경우 상속 재산에서 10억 원(일괄공제 5억 원+배우자 공제 5억 원)을 공제해 준다. 즉 10억 원이 넘지 않으면 납부해야 할 상속세가 없다는 의미다. 이 경우 굳이 상속세 신고를 하지 않아도 가산세가 없지만 부동산을 상속받은 경우에는 상속세 신고를 꼭 해두는 것이 좋다.

상속세 신고 여부에 따라 상속받은 부동산을 처분할 때 취득가액이 달라질 수 있기 때문이다.

김 씨처럼 상속세 신고를 하지 않으면 세법에서는 김 씨의 상속주택 취득가액을 공시가격인 4억 원으로 본다. 비록 당시 상속주택의 시가가 6억 원이라고 하더라도 세무서는 그 시가를 객관적으로 파악하기 어렵기 때문에 취득가액을 공시가격으로 적용하도록 돼 있기 때문이다.

따라서 김 씨가 상속주택을 6억 원에 양도할 때 상속받을 당시의 공시가격인 4억 원과의 차액 2억 원을 양도차익으로 보아 양도세가 6000여만 원이나 과세되는 것이다.

김 씨가 억울하게 생각하는 것이 당연할 수도 있다. ‘당시에도 6억 원이었던 주택을 지금 동일하게 6억 원에 팔게 되면 양도차익이 없다’는 상식과 다르기 때문이다. 이처럼 부동산을 같은 날 취득해 같은 날 양도하더라도 매매로 취득했을 때와 상속, 증여로 취득했을 때 세 부담이 달라지는 것은 불합리하다는 지적이 많았다.

세법에서는 상속이나 증여로 취득한 부동산은 당시 공시가격을 취득가액으로 계산하는 반면 매매로 취득한 부동산의 경우 시가를 알 수 없을 경우에는 이를 공시가격 비율로 환산하여 취득가액을 계산하기 때문이다.

상황에 따라 다르지만 일반적으로 환산가액이 공시가격보다 높기 때문에 매매로 취득했을 때보다 상속 증여로 취득했을 때 세 부담이 더 많아진다. 이런 문제점에 대해 최근 국민권익위원회의 개정 권고가 있었지만 실제로 기획재정부가 이를 받아들여 시행령을 개정할지는 더 지켜봐야 한다.

김 씨 같은 상황을 피하려면 공시가격보다 높은 시가로 감정평가를 받아 상속세 신고를 해 두는 것이 좋다. 만일 김 씨가 시가인 6억 원으로 상속주택의 감정평가를 받은 뒤 상속일로부터 6개월 안에 상속세 신고를 해 두었다면 상속재산이 10억 원을 넘지 않기 때문에 상속세는 없다. 뒷날 상속주택을 6억 원에 양도할 때 취득가액은 6억 원으로 인정되므로 양도세를 한 푼도 부담하지 않아도 된다. 김 씨가 감정평가를 받아 상속세 신고를 해 두었다면 6000여만 원의 세금을 아낄 수 있었던 것이다.

이처럼 상속세 납부세액이 없더라도 부동산은 시가대로 감정평가를 받아 상속세 신고를 해 둬야 나중에 양도할 때 양도세 부담을 줄일 수 있다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com