[맞춤 재테크]집 3채 소유자, 양도세 줄이려면?

입력 2009년 5월 18일 02시 58분

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일반지역에 있는 주택 먼저 팔아 2주택자로
투기지역 집, 나중에 팔면 중과세 해당 안돼

최근 국회에서 소득세법 개정안이 통과되면서 3주택 소유자에 대한 중과세(45%)가 내년 말까지 한시적으로 일반세율(6∼35%)로 적용된다. 다만 투기지역(서울 강남, 송파, 서초구)에 있는 주택을 양도할 때는 일반세율에 10%를 더해 16∼45%의 세율이 적용된다. 따라서 같은 3주택자라 하더라도 양도하는 주택이 어디 있는지에 따라 내야 하는 세금이 달라진다.

그러나 전략만 잘 세우면 세금 부담을 줄일 수 있다. 3주택자가 투기지역과 일반지역에 주택을 보유하고 있다면 어떤 양도 전략을 세워야 세금을 줄일 수 있을까. 강남구에 사는 김모 씨(65)는 강남에 집 두 채(A, B), 일반지역에 한 채(C)를 가지고 있다. 강남에 있는 주택(A)을 먼저 팔면 가산된 세율이 적용돼 양도세 부담이 크다. A주택의 양도차익이 3억 원이라면 1억1973만 원을 세금으로 내야 한다. 세금을 줄이기 위해서는 일반지역에 있는 C주택을 먼저 양도해야 한다. 일반 세율로 세금을 낸 뒤 2주택자인 상태에서 강남의 주택(A)을 양도하면 A주택을 양도할 때 일반 세율이 적용돼 A주택에 대한 세금이 8998만 원으로 줄어든다. 양도순서만 잘 조절해도 2974만 원의 양도세를 줄이게 되는 셈이다.

부득이한 사정이 있어 일반 지역에 있는 C주택을 팔 수 없거나 C주택을 좀 더 보유하고 싶은 마음이 있다면 가구가 분리된 자녀에게 C주택을 증여하는 방법으로 2주택자가 되는 방법도 있다. C주택이 2억 원이라면 이를 자녀에게 증여할 때 증여세로 2400만 원을 내야 한다. 증여세 2400만 원뿐 아니라 취득·등록세가 발생하기는 하지만 C주택을 팔지 않으면서도 A주택에 대한 양도세를 2974만 원 줄일 수 있어 효과적이다. C주택의 가격이 비싸 증여세가 부담스럽다면 C주택의 토지는 제외하고 건물만 자녀에게 증여하는 방법도 있다. 물론 이 방법은 건물만 따로 증여할 수 있는 단독주택만 가능하다.

보유하고 있는 주택 세 채가 모두 투기 지역에 있다면 어떻게 해야 할까. 이때도 주택 한 채를 가구가 분리된 자녀에게 증여해 일단 2주택자가 되는 방법을 생각해 볼 수 있다. 자녀에게 증여도 할 수 없는 상황이라도 세금을 줄일 수 있는 방법은 있다. 일단 3주택 중 양도차익이 작은 것부터 양도하면 된다. 즉, 양도 순서를 조절해 부담을 줄이는 것이다. 양도차익이 3억 원인 주택(A)과 양도차익이 1억 원인 주택(B), 그리고 현재 거주하고 있는 주택(C)이 있다고 가정해 보자. 이때 양도차익이 큰 A주택보다 상대적으로 양도차익이 작은 B주택을 먼저 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 이처럼 양도 순서만 바꿔도 세금을 절약할 수 있다. 물론 양도 순서를 정할 때 세금을 가장 먼저 고려하는 것이 항상 옳은 것은 아니다. 계속 보유해 충분한 투자수익을 거둘 수 있다면 세금을 좀 더 내더라도 보유하는 것이 좋을 때도 있기 때문이다.

미래에셋증권 세무컨설팅팀 최용준 세무사

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com