[8·29 부동산 대책]Q&A로 본 주택거래 활성화 - 주거안정 지원 대책

年소득 5000만원에 서울의 7억 집 사면 담보대출 2억9000만원 → 3억5000만원

《정부가 29일 발표한 ‘실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안’은 꽉 막힌 부동산 거래의 숨통을 틔우기 위해 금융·세제·주택 공급 등 전 분야의 대책을 망라했다. 주택 실수요자에 대해선 총부채상환비율(DTI) 규제를 사실상 한시적으로 폐지했고, 양도세 중과완화 조치를 연장했으며, 보금자리주택 사전예약 물량도 조절하기로 했다. 당초 예상보다 규제완화의 폭이 커지면서 주택을 구입하려는 실수요자들에게 미치는 영향도 클 것으로 보인다. 이번 대책의 핵심 내용을 일문일답(Q&A)으로 소개한다.》

[1] 실수요자는 누구… 대출 얼마나 느나
1주택자까지만 대상… LTV는 현행대로

Q. 실수요자에 대해선 DTI를 완화한다는데 실수요자는 누구인가.

A. 정부의 이번 대책은 서민과 중산층 가운데 주택 실수요자를 대상으로 주택거래의 불편을 해소하는 데 초점을 맞추고 있다. 이 대책의 대상인 주택 실수요자는 집을 장만하려는 무주택자나 새로 주택을 구입해 이사를 하려는 1가구 1주택자다. 하지만 투기지역으로 지정된 강남 3구(강남 서초 송파구) 주택이나 9억 원을 초과하는 집을 구입할 경우 무주택자나 1가구 1주택자라고 해도 DTI 완화 혜택을 받을 수 없다.

Q. DTI가 완화되면 대출한도는 얼마나 늘어나나.

A. 요건을 갖춘 무주택자나 1가구 1주택자는 소득에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 대출금이 제한되는 DTI 규제를 내년 3월까지 적용받지 않는다. 현행 DTI는 서울 강남 3구 40%, 서울 나머지 지역 50%, 경기·인천 지역 60%로 차등 적용돼 왔다. 그렇다고 주택 구입 자금 전액을 은행에서 대출받을 수 있는 것은 아니다. 주택가격의 절반을 초과해서 대출을 받지 못하게 하는 주택담보인정비율(LTV)이 남아 있기 때문이다. 따라서 연소득이 5000만 원인 가구가 강남 3구를 제외한 서울지역의 7억 원짜리 아파트를 구입할 경우 20년 만기 연 6% 금리를 기준으로 최대 2억9000만 원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 주택 가격의 절반인 3억5000만 원까지 빌릴 수 있게 된다. 하지만 1가구 1주택자는 새집을 사고 나서 2년 이내에 기존주택을 처분해야 하며 위반 때는 1%포인트의 가산금리를 물어야 한다.

[2] 서민층 생애 첫 주택구입하면
가구당 최대 2억원 年5.2% 저리융자

Q. 신규주택을 분양받은 사람이 파는 기존주택을 살 때 자금지원을 받을 수 있는 대상은 어떻게 확대됐나. 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택 가구도 자금을 지원해준다는데….

A. 4월 내놓았던 ‘4·23 거래 활성화 대책’에서는 신규주택 입주일이 지난 사람의 기존주택을 살 때만 국민주택기금에서 최대 2억 원을 만기 20년의 연 5.2% 금리로 빌릴 수 있었다. 하지만 이번 대책에서는 신규주택에 6개월 내에 입주할 입주 예정자가 소유한 기존주택을 사는 사람도 저금리 대출 혜택을 받을 수 있게 됐다. 또 기존에는 연소득 4000만 원 이하인 가구가 85m² 이하, 6억 원 이하 주택을 살 때만 혜택을 받을 수 있었지만 6억 원 이하의 금액 제한이 폐지됐고 가구 소득 기준도 4000만 원에서 5000만 원으로 높아졌다.

또 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 연소득 4000만 원 이하인 무주택 가구가 85m² 이하, 6억 원 이하 주택을 살 때도 연 5.2% 금리로 2억 원 한도의 국민주택기금을 빌릴 수 있게 됐다.

Q. 무주택자나 1주택자임은 어떻게 증명해야 하나. 또 은행에서 대출을 받을 때 실수요자가 파는 기존주택을 사는지 어떻게 확인할 수 있나.

A. 대출 신청을 받은 은행이 국토해양부에 의뢰해 무주택자와 1주택자를 확인한다. 신규분양주택에 입주가 예정돼 있는 사람의 주택을 살 경우에는 은행이 주택을 판매하는 사람에게 분양계획서나 입주안내문을 받아 확인한다. 연소득은 근로소득 원천징수영수증, 급여 명세표, 소득 금액 증명원 등 연간 소득 확인서류를 은행에 제출하면 된다.

[3] 전세자금 지원도 늘어나나
저소득층 대출 700만원 늘려 5600만원

Q. 서민들을 위한 전세자금 지원은 어떻게 확대되나.

A. 저소득 세입자에 대한 주택기금의 대출한도를 상향조정한다. 전셋값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득 가구에 대한 전세자금 대출한도를 4900만 원에서 5600만 원으로 올리고 세 자녀 이상 가구에 대해서는 700만 원을 추가 지원할 계획이다. 대상은 전용면적 60m² 이하, 보증금 8000만 원 이하, 가구소득이 최저생계비의 2배 이내여야 한다. 또 전세자금 상환부담을 줄이기 위해 근로자·서민 전세자금의 대출기간을 연장할 경우 가산금리를 현재 0.5%포인트에서 0.25%포인트로 낮출 계획이다.

연소득 5000만 원 이하 가구에 대한 주택신용보증기금의 보증한도도 확대한다. 현재는 전세금의 70%와 연간인정소득의 1∼2.5배 중 적은 금액을 적용하고 있지만 앞으로는 전세금의 80%와 연간인정소득의 1.5∼3배 중 적은 금액을 적용한다.

[4] 집이 2채인데 양도세는
양도세 중과 않고 2년간 6∼35% 적용

Q. 양도세 중과완화제도를 2년 연장한 이유는….

A. 양도세 중과완화제도란 다주택자와 비사업용 토지에 대해 50∼60% 세율로 중과하는 대신 기본세율(6∼35%)로 과세하는 제도다. 애초 올해 12월 31일로 끝낼 예정이었지만 이번 대책에서 2년 연장했다. 양도세를 중과하면 다주택자가 집을 내놓지 않기 때문에 실수요자들이 살 수 있는 주택의 총량이 줄어들 수 있다고 판단한 것이다.

Q. 모든 주택의 취득·등록세가 일률적으로 50% 감면되나.

A. 아니다. 현재 모든 주택에 대해 각각 2%인 취득세와 등록세를 각각 1%로 깎아주고 있는데, 이 제도의 폐지 시점을 올해 말에서 내년 말로 연장했다. 하지만 행정안전부가 다음 달 중 구체적인 취득·등록세 감면 대상 주택을 결정하기 때문에 일부 혜택을 받지 못하는 주택이 나올 수 있다.

[5] 보금자리 주택 입주 늦어지나
사전예약 물량 축소… 입주시기와 무관

Q. 보금자리주택의 공급계획이 일부 조정된다는데 입주시기가 늦춰지는 것인가.

A. 아니다. 전체 주택시장과의 균형을 맞추려는 것일 뿐 공급계획물량(2012년까지 수도권 60만 채, 지방 14만 채)과 본청약 시기는 바뀌지 않는다. 다만 현재 주택시장 수급상황을 고려해 사전예약 물량을 축소하고 사전예약 시기도 탄력적으로 조정할 계획이다. 올해 11월 예정된 3차 지구 사전예약 물량은 당초 분양분의 80%에서 50% 이하로 축소하고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 추후 조정할 계획이다. 보금자리지구 내 민영주택 공급비율(25%)도 지구별 특성을 감안해 상향조정하고 85m² 이하 주택의 건설도 허용할 방침이다.

Q. 8·29 부동산 대책은 언제부터 시행되나.

A. 모든 대책은 9월이나 10월부터 시행된다. DTI 완화와 주택기금을 통한 실수요자 자금 지원은 은행들의 준비가 끝나는 9월 중순부터 시작될 것으로 전망된다. 다만 전세자금 지원 확대는 주택금융공사의 내규 개정이 필요해 10월부터 시행될 예정이다. 8·29 부동산 대책은 봄 이사철이 끝나는 내년 3월 말 만료된다. 따라서 주택 구입 희망자들은 3월 말까지 은행에 대출을 신청해야 이번 대책의 혜택을 받을 수 있다.

문병기 기자 weappon@donga.com

김재영 기자 redfoot@donga.com

크게보기